Ρεπορτάζ: Μαρία Καλούδη
Νέα δεδομένα για την Golden Visa -και συνολικά για την πορεία των ξένων επενδύσεων στην ελληνική κτηματαγορά- δημιουργεί η κυβερνητική εξαγγελία για αύξηση του φόρου μεταβίβασης κατοικιών από το 3% στο 15% για αγορές από πολίτες τρίτων χωρών. Το μέτρο, που προβλέπεται να τεθεί σε εφαρμογή από την 1η Ιουλίου 2027, μπορεί να «μεταφραστεί» και ως ανάχωμα στην έντονη κινητικότητα στην εγχώρια αγορά από Τούρκους επενδυτές. Είναι ενδεικτικό πως οι Τούρκοι, από επενδύσεις 107 εκατ. ευρώ σε ελληνικά ακίνητα το 2023, ανέβηκαν στα 293 εκατ. ευρώ το 2024 και παρέμειναν σε υψηλά επίπεδα το 2025 με 214 εκατ. ευρώ.
293 εκατ. ευρώ ήταν οι επενδύσεις των Τούρκων σε ελληνικά ακίνητα το 2024 και 214 εκατ. το 2025, σημειώνοντας κατακόρυφη αύξηση από το 2023, που ήταν 107 εκατ.
Η κυβέρνηση επιχειρεί μέσω της νέας παρέμβασης να περιορίσει μέρος της ξένης ζήτησης που εκτιμά ότι έχει συμβάλει στην άνοδο των τιμών κατοικίας, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου τα ελληνικά νοικοκυριά δυσκολεύονται πλέον να αποκτήσουν σπίτι. Στην αγορά, ωστόσο, ο προβληματισμός είναι έντονος, καθώς εκτιμάται ότι μια τόσο μεγάλη αύξηση του κόστους μιας συναλλαγής μπορεί να επηρεάσει τις αποφάσεις διεθνών αγοραστών και να περιορίσει τη ροή ξένων κεφαλαίων προς το ελληνικό real estate.
Κάμψη και αντικίνητρα
Η Golden Visa έχει ήδη «κατεβάσει ταχύτητα», καθώς κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026 υποβλήθηκαν 2.551 νέες αιτήσεις αρχικής χορήγησης άδειας διαμονής, έναντι 4.553 το αντίστοιχο διάστημα του 2025, καταγράφοντας πτώση περίπου 44%. Με βάση μάλιστα την πορεία του πρώτου εξαμήνου, εκτιμάται ότι η μείωση των νέων αιτήσεων στο σύνολο του έτους θα μπορούσε να ξεπεράσει το 50%.
Η κάμψη αυτή αποδίδεται σε σημαντικό βαθμό στις αλλαγές που έχουν ήδη γίνει στα ελάχιστα όρια επένδυσης
Υπό αυτή την έννοια, η αύξηση του φόρου μεταβίβασης μπορεί να αποτελέσει ένα δεύτερο αντικίνητρο για τους επενδυτές από τρίτες χώρες, καθώς η διαφορά στο κόστος είναι μεγάλη. Σε μία αγορά κατοικίας αξίας 800.000 ευρώ, για παράδειγμα, ο φόρος με συντελεστή 3% αντιστοιχεί σε 24.000 ευρώ, ενώ με συντελεστή 15% εκτοξεύεται στα 120.000 ευρώ, δημιουργώντας πρόσθετη επιβάρυνση 96.000 ευρώ. Αντίστοιχα, σε μια συναλλαγή 400.000 ευρώ η διαφορά μεταξύ των δύο συντελεστών φτάνει τα 48.000 ευρώ, ενώ στα 250.000 ευρώ τα 30.000 ευρώ. Πρόκειται βεβαίως για ενδεικτικούς υπολογισμούς, καθώς το τελικό κόστος για κάθε επενδυτή θα εξαρτηθεί από το ποιες ακριβώς συναλλαγές θα ενταχθούν στη νέα ρύθμιση.
Την ίδια στιγμή, τα στοιχεία για τις καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα δείχνουν αφ’ ενός τη βαρύτητα των κεφαλαίων από τρίτες χώρες και αφ’ ετέρου τη σημαντική υποχώρηση που είχε ήδη καταγραφεί το 2025. Το 2023 οι συνολικές καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε 2,133 δισ. ευρώ, εκ των οποίων 1,478 δισ. ευρώ προέρχονταν από χώρες εκτός Ε.Ε. Το 2024 η αγορά σημείωσε ισχυρή άνοδο, με το συνολικό ποσόν να φτάνει τα 2,750 δισ. ευρώ και τις επενδύσεις από τρίτες χώρες τα 1,754 δισ. ευρώ.
Το 2025, όμως, η εικόνα άλλαξε, καθώς οι συνολικές καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα περιορίστηκαν στα 2,056 δισ. ευρώ, δηλαδή μειώθηκαν κατά περίπου 25% σε σχέση με το 2024.
Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η πτώση στα κεφάλαια που προέρχονται από χώρες εκτός Ε.Ε., τα οποία υποχώρησαν από 1,754 δισ. ευρώ σε 1,217 δισ. ευρώ, σημειώνοντας κάμψη άνω του 30%. Παρά την πτώση, όμως, σχεδόν έξι στα δέκα ευρώ των ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα το 2025 εξακολουθούσαν να προέρχονται από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ενωσης, γεγονός που αποτυπώνει το βάρος που έχει η συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών για την ελληνική αγορά.
Ελβετία, Ισραήλ, Κίνα
Ενδιαφέρουσα είναι και η ανάλυση ανά χώρα. Η Τουρκία, όπως προαναφέρθηκε, από επενδύσεις 107 εκατ. ευρώ το 2023, ανέβηκε στα 293 εκατ. ευρώ το 2024 και παρέμεινε σε υψηλά επίπεδα το 2025 με 214 εκατ. ευρώ. Η Ελβετία ακολούθησε με 211 εκατ. ευρώ το 2025, έναντι 238 εκατ. το 2024 και 271 εκατ. το 2023. Αντίθετα, ιδιαίτερα μεγάλη ήταν η πτώση από το Χονγκ Κονγκ, από 338 εκατ. ευρώ το 2024 σε μόλις 115 εκατ. ευρώ το 2025. Οι επενδύσεις από το Ισραήλ διαμορφώθηκαν στα 88 εκατ. ευρώ, από 129 εκατ. το προηγούμενο έτος, ενώ στα ίδια επίπεδα, στα 88 εκατ. ευρώ, κινήθηκαν οι ΗΠΑ έναντι 131 εκατ. ευρώ το 2024. Στον αντίποδα, η Κίνα ενίσχυσε την παρουσία της από τα 33 εκατ. ευρώ το 2024 στα 50 εκατ. ευρώ το 2025, ενώ η Αίγυπτος περιορίστηκε από 37 εκατ. σε 26 εκατ. ευρώ.
Κυριακάτικη Απογευματινή
