Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα παραμένει σε ανοδική πορεία, με τις τιμές και τη ζήτηση να διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα. Πέρα όμως από το κόστος αγοράς, όλο και μεγαλύτερη σημασία αποκτά η απόδοση των ακινήτων και η σχέση της με τα ενοίκια.
Σύμφωνα με το πρώτο «Θερμόμετρο» Ακινήτων που παρουσίασε η πλατφόρμα Spitogatos, ένας τρόπος να αποτυπωθεί αυτή η σχέση είναι ο αριθμός των ενοικίων που απαιτούνται για την αγορά ενός ακινήτου. Με άλλα λόγια, πόσα χρόνια ενοικίου αντιστοιχούν στην αξία ενός σπιτιού.
Τα αποτελέσματα δείχνουν μια εικόνα που δεν είναι πάντα προφανής. Στη Γλυφάδα, για παράδειγμα, απαιτούνται περίπου 342 ενοίκια για την αγορά μιας κατοικίας. Στην Πετρούπολη ο αριθμός φτάνει τα 335 και στη Δραπετσώνα τα 332. Παρότι οι τιμές πώλησης διαφέρουν σημαντικά μεταξύ αυτών των περιοχών, η απόδοση εμφανίζεται σχεδόν ίδια.
Αυτό γίνεται ήδη αισθητό στην αγορά, ιδιαίτερα σε όσους αναζητούν κατοικία. Η αγορά δεν λειτουργεί μόνο με βάση το επίπεδο των τιμών, αλλά και με βάση την προσφορά και τη ζήτηση. Σε περιοχές που θεωρούνται πιο «προσιτές», η περιορισμένη διαθεσιμότητα ακινήτων μπορεί να ανεβάζει τις τιμές και να περιορίζει την απόδοση, φέρνοντάς τες πιο κοντά σε ακριβότερες περιοχές.
Η συνολική εικόνα στην Αττική επιβεβαιώνει αυτή την τάση. Στο κέντρο της Αθήνας, ο μέσος αριθμός ενοικίων που απαιτούνται για αγορά αυξήθηκε από 161 το 2019 σε 212 το 2025, δείχνοντας ότι οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν ταχύτερα από τα ενοίκια. Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται στα νότια και δυτικά προάστια, όπου το κόστος αγοράς έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια.
Σε ορισμένες περιοχές, μάλιστα, οι αποδόσεις είναι ακόμη χαμηλότερες. Στον Παπάγου απαιτούνται περίπου 459 ενοίκια, ενώ στην Αργυρούπολη 387, γεγονός που αποτυπώνει το πόσο έχει ανέβει το κόστος αγοράς σε σχέση με τα ενοίκια.
Πού οδηγεί αυτή η νέα τάση
Η εικόνα αυτή δείχνει ότι η αγορά ακινήτων δεν αλλάζει μόνο σε επίπεδο τιμών, αλλά και σε επίπεδο αποδόσεων. Οι τιμές αγοράς αυξάνονται ταχύτερα από τα ενοίκια σε αρκετές περιοχές, μεταβάλλοντας τη σχέση κόστους και απόδοσης.
Όσο η απόδοση πιέζεται, η αγορά γίνεται πιο δύσκολη για όσους επιδιώκουν ιδιοκατοίκηση και πιο απαιτητική για τους επενδυτές. Παράλληλα, αυξάνεται η απόσταση ανάμεσα στην αξία των ακινήτων και στα πραγματικά εισοδήματα. Η τάση αυτή οδηγεί σταδιακά σε ένα πιο «κλειστό» μοντέλο, λιγότερο προσβάσιμο για τους πολλούς και περισσότερο εξαρτημένο από ισχυρότερα κεφάλαια.
Η αγορά δείχνει να απομακρύνεται από τη λογική της κατοικίας και λειτουργεί όλο και περισσότερο με όρους επένδυσης.
