Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα και διεθνώς βιώνει έναν πρωτοφανή μετασχηματισμό το 2025, καθώς νέες δυνάμεις αναδιαμορφώνουν τον κλάδο του real estate. Η κλιματική κρίση, η τεχνητή νοημοσύνη, οι κοινωνικές ανισότητες και η πολιτική αβεβαιότητα επηρεάζουν πλέον άμεσα τις τιμές ακινήτων και τις επενδυτικές αποφάσεις. Το real estate παύει να είναι ένας παραδοσιακός κλάδος και εξελίσσεται σε ένα δυναμικό πεδίο όπου συναντιούνται περιβάλλον, τεχνολογία, οικονομία και κοινωνία.
Το συμπέρασμα αυτό αναδείχθηκε στο 31ο Ετήσιο Συνέδριο της European Real Estate Society (ERES), που διοργανώθηκε από το Τμήμα Λογιστικής και Χρηματοοικονομικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών. Το συνέδριο αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα ακαδημαϊκά γεγονότα στην Ευρώπη για την έρευνα ακίνητης περιουσίας, προσελκύοντας πάνω από 250 ακαδημαϊκούς, ερευνητές και επαγγελματίες από όλο τον κόσμο.
Κλιματική αλλαγή
Η κλιματική αλλαγή αποτελεί πλέον καθοριστικό παράγοντα για την αξία και λειτουργικότητα των ακινήτων. Οι πλημμύρες, η άνοδος της θερμοκρασίας και οι φυσικές καταστροφές μεταφράζονται σε μετρήσιμες απώλειες και νέους κανόνες αποτίμησης. Η αγορά ακινήτων προσαρμόζεται με εργαλεία green finance, υποχρεωτικές γνωστοποιήσεις κινδύνου και πράσινα χαρτοφυλάκια. Μελέτες από την Ολλανδία και την Αυστραλία καταδεικνύουν τη σημασία των flood risk disclosures στη διαμόρφωση των τιμών real estate.
Τεχνητή νοημοσύνη
Η τεχνολογία λειτουργεί ως καταλύτης για τον μετασχηματισμό της αγοράς ακινήτων. Η τεχνητή νοημοσύνη στην αποτίμηση ακινήτων, τα ψηφιακά εργαλεία διαχείρισης χαρτοφυλακίων και οι PropTech startups φέρνουν σαρωτικές αλλαγές. Οι αναλυτές χρησιμοποιούν machine learning για πρόβλεψη τάσεων, ενώ αγοραστές και επενδυτές έχουν πρόσβαση σε πλατφόρμες που μειώνουν τη σημασία του ενδιάμεσου και ενισχύουν τη διαφάνεια στο real estate.
Κρίση προσιτής στέγης
Η έλλειψη προσιτής κατοικίας αποτελεί παγκόσμια πρόκληση που επηρεάζει την αγορά ακινήτων. Οι καθυστερήσεις στις νέες κατασκευές και η δυσκολία πρόσβασης σε αξιοπρεπή στέγη απαιτούν νέες πολιτικές στέγασης και συμπεριληπτικά μοντέλα κοινωνικής κατοικίας. Ιδιαίτερη προσοχή δίνεται στις μορφές ευάλωτης ιδιοκτησίας, ειδικά για μετανάστες και μονογονεϊκές οικογένειες.
Οικονομική αβεβαιότητα
Πολιτικοί και νομισματικοί παράγοντες επηρεάζουν βαθιά την αγορά ακινήτων. Η αύξηση των επιτοκίων, η μεταβλητότητα των κεφαλαιαγορών και οι επιπτώσεις του πολέμου στην Ουκρανία διατηρούν το πλαίσιο ευμετάβλητο. Αυτή η αβεβαιότητα επιβάλλει διαρκή επανεκτίμηση στρατηγικών από επενδυτές και θεσμικούς παίκτες στο real estate.
Βιωσιμότητα
Η πράσινη μετάβαση αποτελεί βασική στρατηγική ανάπτυξης για την αγορά ακινήτων. Οι WELL και ESG πιστοποιήσεις, οι δείκτες ενεργειακής αποδοτικότητας και κυκλικής οικονομίας εντάσσονται στις παραμέτρους αποτίμησης. Το αποτύπωμα άνθρακα και οι κοινωνικά ωφέλιμες παρεμβάσεις, όπως δημόσια πάρκα και ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων, επηρεάζουν τις τιμές real estate.
Νέες δεξιότητες
Το real estate του 21ου αιώνα απαιτεί νέου τύπου επαγγελματίες: οικονομολόγους με περιβαλλοντική συνείδηση, μηχανικούς με γνώση νομικών ρυθμίσεων και εκπαιδευτικά ιδρύματα που ενσωματώνουν τεχνολογικά εργαλεία. Η εκπαίδευση αποτελεί κρίσιμο παράγοντα ανθεκτικότητας της αγοράς ακινήτων.
Τιμές ακινήτων
Στο ελληνικό πλαίσιο, η αγορά ακινήτων αντικατοπτρίζει τις διεθνείς τάσεις με τοπικές ιδιαιτερότητες. Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών SPI του Spitogatos, το 2ο τρίμηνο του 2025 παρουσίασε αυξήσεις 9,7% στις τιμές πώλησης και 7,2% στις τιμές ενοικίασης σε σύγκριση με το 2024. Σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο, η αύξηση ήταν 2,8% στις πωλήσεις και 4,2% στα ενοίκια.
Τα Νότια Προάστια και οι Κυκλάδες διατηρούν την πρωτοκαθεδρία ως οι ακριβότερες περιοχές της χώρας. Η Βουλιαγμένη και η Βούλα παραμένουν κορυφαίες στην Αττική, με τις Κυκλάδες να καταγράφουν μέσο ζητούμενο ενοίκιο 15,3 ευρώ/τ.μ. Αντίθετα, οι πιο προσιτές περιοχές περιλαμβάνουν:
• Καστοριά, Κιλκίς, Φλώρινα και Πέλλα με τιμές πώλησης κάτω από 1.000 ευρώ/τ.μ.
• Ενοικίαση κάτω από 5 ευρώ/τ.μ. στις ίδιες περιοχές
• Δυναμική άνοδος τιμών στο κέντρο Αθήνας και Δυτικά Προάστια
• Επίδραση προγραμμάτων όπως το “Σπίτι μου 2” στη ζήτηση
Μέλλον αγοράς ακινήτων
Η κτηματαγορά στην Ελλάδα, όπως και διεθνώς, δεν μπορεί πια να ερμηνεύεται αποκλειστικά από τη σχέση προσφοράς και ζήτησης. Η τιμή των ακινήτων δεν ορίζεται μόνο από τα τετραγωνικά ή τη θέση, αλλά από νέα δεδομένα που περιλαμβάνουν τεχνολογία, βιωσιμότητα, ανθεκτικότητα και διαφάνεια. Το real estate εξελίσσεται σε έναν πολυδιάστατο κλάδο όπου η αγορά ακινήτων τέμνεται με ζητήματα τεχνολογίας, περιβάλλοντος, κοινωνικής συνοχής και πολιτικής αστάθειας.
