Μέτρα-«σοκ» στην αγορά ακινήτων, για να ανακοπεί ο ξέφρενος ρυθμός αύξησης των ενοικίων, ειδικά στις μεγαλουπόλεις, αναζητεί η κυβέρνηση, με το Στεγαστικό να τίθεται στην κορυφή των προτεραιοτήτων της οικονομικής και κοινωνικής ατζέντας φέτος και το 2027, υπό το βάρος και των δημοσκοπικών ευρημάτων ότι η δυσπρόσιτη οικονομικά και δυσεύρετη στέγη αναδεικνύεται σε υπ’ αριθμόν ένα πρόβλημα των πολιτών.
Προτάσεις άμεσης εφαρμογής
Πληροφορίες φέρουν τον πρωθυπουργό να έχει ζητήσει από το οικονομικό επιτελείο κατά τις τελευταίες συσκέψεις για την ακρίβεια που γίνονται στο Μέγαρο Μαξίμου, συγκεκριμένες προτάσεις με βάση τη διεθνή εμπειρία που αφενός να μπορούν να εφαρμοστούν χωρίς να πλήττουν την ελεύθερη αγορά, αλλά παράλληλα να είναι άμεσα αποτελεσματικές αφήνοντας εμφανές και χειροπιαστό αποτύπωμα στο φρενάρισμα της ανόδου των τιμών ειδικά σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και άλλες μεγαλουπόλεις όπου το ποσοστό των ενοικιαστών φτάνει ακόμη και το 40%-50% (έναντι 30% του μέσου όρου στην Ελλάδα) ή σε έντονα πιεσμένες τουριστικά περιοχές.
- 24% η μέση αύξηση των ενοικίων πανελλαδικά την περίοδο 2019-2025
- 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος δαπανούν κατά μέσο όρο οι Έλληνες για στέγαση, έναντι 19,2% στην Ευρωπαϊκή Ένωση
- 60% του μηνιαίου μισθού τους, και πλέον, δαπανούν οι ενοικιαστές χαμηλότερων εισοδημάτων
- 6% η αύξηση του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος την τελευταία πενταετία, λόγω ακρίβειας-πληθωρισμού
- 30,3% ων κατοίκων στην Ελλάδα διαμένει σε μισθωμένη κατοικία σήμερα, από 25% το 2015
- 40%-50% των κατοίκων σε Αθήνα και τα μεγάλα αστικά κέντρα είναι ενοικιαστές
- 9,3 €/τ.μ. το μέσο ενοίκιο στον Δήμο Αθηναίων, καθώς κυμαίνεται από 7-7,2 €/τ.μ. σε Κυψέλη-Βύρωνα και έως 14 €/τ.μ. στο Κολωνάκι
Στο πλαίσιο αυτό, στο μικροσκόπιο των στελεχών του οικονομικού επιτελείου αναλύονται δοκιμασμένες συνταγές που εφαρμόστηκαν με επιτυχία σε χώρες της ΕΕ με οξύ στεγαστικό πρόβλημα, όπως είναι η κατάρτιση δεικτών αναφοράς με συγκεκριμένα κριτήρια και σε συγκεκριμένες περιοχές, τα οποία θα μπορούσαν να «φρενάρουν» τις αυξήσεις στα μισθώματα, οι οποίες από το 2019 έως και φέτος κυμαίνονται στο 40%-55%. Σε πολλές ευρωπαϊκές πρωτεύουσες ήδη εφαρμόζονται μέτρα για τη συγκράτηση των τιμών στα ενοίκια. Στο Παρίσι, στη Βαρκελώνη και στο Βερολίνο έχουν θεσπιστεί διάφοροι κανόνες, όπως οι μηχανισμοί «ενοικίου αναφοράς».
Οι δήμοι συγκεντρώνουν στοιχεία για τα πραγματικά ενοίκια, λαμβάνοντας υπόψη το μέγεθος, την παλαιότητα, την περιοχή και την κατάσταση του ακινήτου. Με αυτά τα δεδομένα, όπως έγραψαν τα parapolitika.gr και το powergame.gr, υπολογίζεται ένα μέσο ενοίκιο αναφοράς, που καθορίζει τα όρια για τα ενοίκια. Στη Γαλλία, για παράδειγμα, το ενοίκιο δεν μπορεί να ξεπερνά τον γενικό μέσο όρο, ενώ στη Γερμανία οι αυξήσεις σε υπάρχουσες μισθώσεις δεν μπορούν να υπερβούν τον τοπικό μέσο όρο. Έτσι περιορίζονται οι υπερβολικές αυξήσεις και οι ακραίες τιμές. Ο δείκτης αυτός βασίζεται, τόσο στις τιμές που ζητούνται στις αγγελίες όσο και στις τιμές που συμφωνούνται μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Επίσης αναπροσαρμόζεται κάθε χρόνο, ώστε να αντικατοπτρίζει την πραγματική κατάσταση της αγοράς.
Αντιδράσεις
Το σενάριο επιβολής «πλαφόν» στα ενοίκια έχει εκ των προτέρων αποκλειστεί. Όχι μόνο επειδή αποτελεί επίσημη πρόταση του ΠΑΣΟΚ και παράλληλα θα πυροδοτούσε αντιδράσεις στη μεγάλη μάζα των ιδιοκτητών, αλλά επειδή η κυβέρνηση δεν θέλει σε καμία περίπτωση να παρέμβει στην ελεύθερη διαμόρφωση των τιμών στην αγορά ακινήτων, πολλώ δε μάλλον καθώς -όπου εφαρμόστηκε διεθνώς (π.χ. στη Γερμανία)- αυτό το σκληρό μέτρο αποδείχθηκε αναποτελεσματικό και οδήγησε σε απόσυρση ακινήτων από την αγορά και περαιτέρω αύξηση των ενοικίων.
Το «επείγον» των νέων μέτρων που καίει την κυβέρνηση να ληφθούν, παρά το γεγονός ότι έχουν ήδη αποφασιστεί πάνω από 40 παρεμβάσεις (οι περισσότερες από τις οποίες ωστόσο είναι «μακράς πνοής» ή αργούν αποδώσουν), αποτυπώνεται και στην αγωνία κορυφαίων υπουργών, όπως λ.χ. ο Τάκης Θεοδωρικάκος, ο οποίος δήλωσε την περασμένη εβδομάδα ότι «το Στεγαστικό είναι το πιο οξύ πρόβλημα ακρίβειας για τα νοικοκυριά, καθώς τα τελευταία έξι χρόνια έχει διπλασιαστεί».
Τι ισχύει στις χώρες της ΕΕ για τις ανεξέλεγκτες αυξήσεις μισθωμάτων
Το Στεγαστικό αποτελεί σοβαρό πρόβλημα στο σύνολο σχεδόν των ευρωπαϊκών οικονομιών, που έχουν υιοθετήσει σειρά μέτρων για να τιθασεύσουν τις τιμές.
Αναλυτικά ανά χώρα έχουν ως εξής:
- Η Γαλλία επέλεξε να περιορίσει τις ανεξέλεγκτες αυξήσεις στα ενοίκια μέσω του μέτρου «Encadrement des Loyers» (ρύθμιση ενοικίων). Το μέτρο εφαρμόζεται σε ζώνες με μεγάλη πίεση στην αγορά, όπως το Παρίσι, η Λιόν και η Λιλ, ορίζοντας ανώτατα όρια στα ενοίκια βάσει συγκεκριμένων παραμέτρων. Σύμφωνα με στοιχεία του Δήμου Παρισιού, η πολιτική αυτή έχει ήδη οδηγήσει σε μειώσεις ενοικίων 5%-13% σε ορισμένες κατηγορίες κατοικιών. Ωστόσο, ένα σημαντικό ποσοστό των ιδιοκτητών συνεχίζει να αγνοεί τα όρια. Σύμφωνα με τον Δήμο Παρισιού, το 35%-40% των συμβολαίων ξεπερνούσε το νόμιμο πλαφόν, αλλά οι καταγγελίες έχουν αυξηθεί και αρκετές αποφάσεις δικαστηρίων δικαιώνουν τους ενοικιαστές.
Επίσης, έχει θεσπιστεί ανώτατο όριο αύξησης λόγω πληθωρισμού σε εθνικό επίπεδο. Αυτό το μέτρο ισχύει για όλη τη χώρα και περιορίζει το ποσοστό με το οποίο μπορεί να αυξηθεί το ενοίκιο κατά την ανανέωση συμβολαίου (όχι όμως πέρα από το νόμιμο πλαφόν της περιοχής). Επίσης, έχουν καθοριστεί όρια ενοικίων για νέες μισθώσεις ή όταν τα ίδια ακίνητα ξαναβγαίνουν στην αγορά.
- Η Γερμανία εισήγαγε το μέτρο «Mietpreisbremse», ένα είδος «φρένου» στην αύξηση των ενοικίων, επιτρέποντας μόνο περιορισμένες αυξήσεις σε σχέση στα ενοίκια. Κατά τη διάρκεια νέας μίσθωσης, το ενοίκιο δεν μπορεί να υπερβαίνει το 10% πάνω από την τοπική συγκριτική τιμή (Mietspiegel) για παρόμοια ακίνητα στην ίδια περιοχή. Η νομοθεσία ισχύει μόνο σε περιοχές που έχουν χαρακτηριστεί ως «έντονα πιεσμένες» από τα ίδια τα κρατίδια της Γερμανίας. Υπάρχει δυνατότητα παράτασης έως το 2029. Ειδικότερα στο Βερολίνο, οι ενοικιάσεις σε υπάρχουσες συμβάσεις δεν επιτρέπεται να αυξηθούν πάνω από το 15% μέσα σε τρία χρόνια, προκειμένου να μην ξεπεράσουν το τοπικό μέσο ενοίκιο. Παράλληλα, εφαρμόστηκε προσωρινό πάγωμα ενοικίων, μέτρο το οποίο ωστόσο δεν πέτυχε και αποσύρθηκε. Παράλληλα, ενισχύθηκαν τα επιδόματα στέγασης και τα δικαιώματα των ενοικιαστών.
- Η Ολλανδία προχώρησε στην επέκταση του ρυθμιζόμενου καθεστώτος ενοικίασης με την εισαγωγή της κατηγορίας «middle-rent». Το ενοίκιο καθορίζεται με βάση ένα σύστημα βαθμολογίας που λαμβάνει υπόψη την ποιότητα, την τοποθεσία και τις παροχές του ακινήτου. Μεγάλος αριθμός κατοικιών που ήταν ελεύθερης αγοράς, περνά πλέον σε ρυθμιζόμενο καθεστώς, ωστόσο εκφράζονται ανησυχίες πως οι ιδιοκτήτες ενδέχεται να αποσύρουν ακίνητα από τη μίσθωση ή να μειώσουν τις επενδύσεις στη συντήρησή τους.
- Η Πορτογαλία έχει εγκρίνει πακέτο ύψους 2 δισ. ευρώ με στόχο την κατασκευή 33.000 κατοικιών προσιτής στέγασης μέχρι το 2030, κάτι αντίστοιχο που προωθείται και στη χώρα μας μέσω της κοινωνικής κατοικίας. Η πρωτοβουλία προβλέπει άμεσες επιχορηγήσεις έως 100% του κόστους σε πολλές περιπτώσεις και αφορά κυρίως οικογένειες χαμηλού εισοδήματος. Το 2023 η κυβέρνηση όρισε ότι οι αυξήσεις νέων συμβολαίων που διαδέχονται μισθώσεις των τελευταίων πέντε ετών δεν μπορούν να ξεπεράσουν το 2%, για να ελεγχθούν οι τιμές σε περιοχές με μεγάλη ζήτηση.
- Η Ισπανία έχει προχωρήσει σε ένα πολυδιάστατο σχέδιο για την ανακούφιση της στεγαστικής κρίσης. Ο νόμος για τη στέγαση (Ley de Vivienda) επιτρέπει την επιβολή ορίων στις αυξήσεις ενοικίων σε λεγόμενες «ζώνες πίεσης», ενώ ενισχύονται οι ρυθμίσεις για μεγάλους ιδιοκτήτες. Από την 1η Ιανουαρίου 2025 μπήκε σε εφαρμογή ο νέος δείκτης IRAV (Índice de Actualización de Rentas de Arrendamiento de Vivienda) που περιορίζει τις ετήσιες αυξήσεις ενοικίων σε 2,2% για συμβόλαια που έχουν υπογραφεί μετά τις 25 Μαΐου 2023.
Από τον Φεβρουάριο του 2024 σε 140 δήμους της Καταλονίας τέθηκαν σε ισχύ νόμοι που εισάγουν έλεγχο των ενοικίων, ενώ ορίστηκαν συγκεκριμένες ζώνες όπου οι τιμές δεν μπορούν να ξεπερνούν τον δείκτη αναφοράς. Ταυτόχρονα, η ισπανική κυβέρνηση προωθεί την κατασκευή 184.000 κατοικιών προσιτής στέγασης μέσω κρατικής και τοπικής χρηματοδότησης, με περίπου 80.000 ήδη σε φάση υλοποίησης (θα παραδοθούν έως τον Ιούνιο του 2026).
- Ιρλανδία: Οι αυξήσεις στα ήδη κατοικούμενα σπίτια περιορίζονται στο 2% κάθε χρόνο. Από το 2026 οι νέες μισθώσεις θα μπορούν να αυξάνονται περισσότερο πιο κοντά στην αγορά, για να προσελκύσουν επενδύσεις και να χτιστούν νέα σπίτια.
- Ιταλία: Τα ενοίκια δεν μπορούν να ξεπεράσουν συγκεκριμένα όρια, τα οποία συμφωνούνται μεταξύ ιδιοκτητών, συλλόγων ιδιοκτητών και ενοικιαστών. Κατά τον καθορισμό των ορίων λαμβάνονται υπόψη η περιοχή της πόλης, η κατάσταση του κτιρίου, οι παρεχόμενες υπηρεσίες και η ενεργειακή απόδοση.
- Η Βιέννη θεωρείται διεθνώς πρότυπο στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Σχεδόν το 43% των κατοικιών της πόλης είναι κοινωνικές ή μη κερδοσκοπικές, με ενοίκια έως και 30% χαμηλότερα από την ελεύθερη αγορά. Η παρουσία μαζικής κοινωνικής στέγης προσφέρει αφενός σταθερότητα στους ενοικιαστές, αφετέρου λειτουργεί και αποσυμπιεστικά στην ευρύτερη αγορά, συγκρατώντας τις αυξήσεις.
Εφημερίδα Απογευματινή
