ΤΗΣ ΜΑΡΙΑΣ ΚΑΛΟΥ∆Η
Την τελευταία δεκαετία, η ελληνική αγορά ακινήτων έχει μπει σε μια περίοδο έντονου μετασχηματισμού. Η βιωσιμότητα, η Τεχνητή Νοημοσύνη, ο αυξανόμενος ρόλος του κράτους, οι μεγάλες υποδομές και οι αναπλάσεις στον αστικό ιστό διαμορφώνουν πλέον ένα περιβάλλον εντελώς διαφορετικό από αυτό που γνωρίζαμε μέχρι και τις αρχές της κρίσης. Ωστόσο, παρά την πρόοδο και την ταχύτερη ωρίμανση της αγοράς, το θέμα της κατοικίας αναδεικνύεται ως η πιο σύνθετη πρόκληση της επόμενης ημέρας.
Η συζήτηση για τα ακίνητα σήμερα ξεκινά από τη βιωσιμότητα. Το ευρωπαϊκό ρυθμιστικό πλαίσιο ωθεί την αγορά προς κατασκευές υψηλών επιδόσεων και μικρότερου περιβαλλοντικού αποτυπώματος. Τα πιστοποιημένα «πράσινα» κτίρια καταγράφουν ήδη σημαντική υπεραξία. Στην Ευρώπη τα ενοίκια τέτοιων ακινήτων εμφανίζουν προσαύξηση περίπου 13%, ενώ στην Ελλάδα η διαφορά ξεπερνά το 20%, κάτι που αποτυπώνει τη μεγάλη ζήτηση έναντι της περιορισμένης προσφοράς. Την ίδια στιγμή, το παλαιό κτιριακό απόθεμα, με μεγάλο ποσοστό να χρονολογείται από τις δεκαετίες του ’70 και του ’80, μένει πίσω και χάνει αξία, καθώς δεν μπορεί να ανταποκριθεί στις νέες απαιτήσεις χωρίς βαθιές παρεμβάσεις εκσυγχρονισμού.
Σημαντικό ρόλο στον μετασχηματισμό της αγοράς παίζει και η Τεχνητή Νοημοσύνη. Οι νέες τεχνολογίες επηρεάζουν όχι μόνο την αποτίμηση ενός ακινήτου, αλλά και τον τρόπο με τον οποίον αυτό λειτουργεί. Κτίρια που ενσωματώνουν εξελιγμένα συστήματα εξοικονόμησης ενέργειας μπορούν να μειώσουν τις καταναλώσεις έως και 60%, ενώ, παράλληλα, επιτυγχάνουν καλύτερη προληπτική συντήρηση, μικρότερο λειτουργικό κόστος και συνολικά υψηλότερη εμπειρία χρήσης. Η αξία του ακινήτου, με άλλα λόγια, δεν καθορίζεται πια αποκλειστικά από τα τετραγωνικά ή την τοποθεσία, αλλά και από τον ψηφιακό του «εγκέφαλο».
Ενεργή η Πολιτεία
Ταυτόχρονα, έπειτα από δεκαετίες όπου το κράτος συχνά λειτουργούσε απλώς ως παθητικός παρατηρητής, η Πολιτεία επιχειρεί πλέον να αποκτήσει κεντρικό ρόλο στον στρατηγικό σχεδιασμό. Από το μοντέλο του «κράτους-τιμωρού», που απλώς ακολουθούσε την αγορά, περνάμε σε ένα κράτος που παρεμβαίνει πιο ενεργά, διαμορφώνοντας φορολογικά κίνητρα, νέες στεγαστικές πολιτικές και οδηγίες που επηρεάζουν ουσιαστικά τον ιδιωτικό τομέα.
Στην εξίσωση προστίθεται και η σταδιακή ενίσχυση της διαφάνειας στον κλάδο, καθώς η νέα γενιά επαγγελματιών του real estate διαθέτει υψηλότερη κατάρτιση, καλύτερη εξειδίκευση και πιο θεσμικά εργαλεία. Την ίδια στιγμή, οι μεγάλες υποδομές -οδικά δίκτυα, σιδηροδρομικές συνδέσεις, λιμάνια, παρεμβάσεις στον δημόσιο χώρο- ανανεώνουν τον χάρτη των αξιών.
Παράλληλα, μικρότερες, αλλά κομβικές παρεμβάσεις στον αστικό ιστό, με αναπλάσεις και επαναχρησιμοποιήσεις κτιρίων, επαναφέρουν ζωή σε περιοχές που είχαν εγκαταλειφθεί για χρόνια. Η πόλη παύει να είναι ένα «στατικό» υπόβαθρο και μετατρέπεται σε πεδίο δυναμικών αλλαγών, όπου κοινωνία, οικονομία και αρχιτεκτονική εξελίσσονται ταυτόχρονα.
Γρίφος η στέγη
Μέσα σε αυτήν την εικόνα, η πιο δύσκολη εξίσωση παραμένει η κατοικία. Η Ελλάδα, όπως και οι περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, αντιμετωπίζει πλέον σοβαρό στεγαστικό ζήτημα. Η ζήτηση για ενοικίαση και αγορά έχει αυξηθεί, όχι μόνο λόγω της οικονομικής ανάκαμψης, αλλά και εξαιτίας της μεγαλύτερης κινητικότητας των νέων, της αύξησης των διαζυγίων, της διεύρυνσης των φοιτητικών αναγκών και της συνολικής πίεσης στα μεγάλα αστικά κέντρα. Την ίδια στιγμή, οι τράπεζες εξακολουθούν να απαιτούν υψηλή ίδια συμμετοχή 20% έως 30%, γεγονός που αποκλείει ένα σημαντικό τμήμα του πληθυσμού από την ιδιοκατοίκηση.
Το στεγαστικό πρόβλημα επιδεινώνεται και από την κατάσταση του αποθέματος. Σήμερα υπολογίζεται ότι περίπου 135.000 ακίνητα διατίθενται προς πώληση και 45.000 προς ενοικίαση, μένοντας κατά μέσο όρο έξι έως οκτώ μήνες στις αγγελίες, ένδειξη ότι η προσφορά δεν ταιριάζει στις πραγματικές ανάγκες της αγοράς. Παράλληλα, ο διαθέσιμος χώρος για νέες αναπτύξεις μέσα στον ιστό της πόλης είναι περιορισμένος, ενώ η Ελλάδα δεν έχει ακόμη θεσμικό πλαίσιο για residential funds, τα οποία θα μπορούσαν να δημιουργήσουν οργανωμένο απόθεμα κατοικιών προς μίσθωση.
Εξίσου σημαντικό πρόβλημα παραμένει το αδειοδοτικό πλαίσιο. Η αργή, συχνά απρόβλεπτη διαδικασία αδειοδότησης λειτουργεί αποτρεπτικά για τους ξένους επενδυτές, καθώς η χώρα εξακολουθεί να μη διαθέτει σαφή χρονοδιαγράμματα στις εγκρίσεις. Η ψηφιοποίηση των υπηρεσιών, η στενότερη συνεργασία των φορέων και μια πιο ξεκάθαρη θεσμική γραμμή μεταξύ εκτελεστικής, νομοθετικής και δικαστικής εξουσίας αποτελούν προϋπόθεση, αν η Ελλάδα θέλει πραγματικά να μειώσει την απόσταση από τις ευρωπαϊκές αγορές.
Η δεκαετία 2014-2024 υπήρξε περίοδος επανεκκίνησης και ωρίμανσης. Μετά την κρίση, η αγορά ανέκτησε δυναμική, τα κεφάλαια επέστρεψαν, το ESG απέκτησε κεντρική θέση και το ∆ημόσιο ξεκίνησε να επαναπροσδιορίζει τον ρόλο του. Το ζήτημα τώρα είναι η επόμενη μέρα. Η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε ένα κρίσιμο σταυροδρόμι, όπου το δικαίωμα στη στέγη, η ταχύτητα των διαδικασιών, η τεχνολογία, η πρόσβαση στη γη και η ύπαρξη σύγχρονων θεσμών θα κρίνουν το πού θα βρισκόμαστε το 2030.
Εφημερίδα «Κυριακάτικη Απογευματινή»
