Ξέφρενο ράλι στις τιμές των ακίνητων: Πουλάνε χρυσάφι τα… χαμόσπιτα

Σε παμπάλαια (ηλικίας άνω των 20 και έως 60 ετών ή και παραπάνω), ελάχιστα ανακαινισμένα (μόνο βασικές εργασίες), χωρίς θέρμανση (εκτός από κάνα δυο κλιματιστικά) και κυρίως μικρά σε μέγεθος (50-60 τετραγωνικών μέτρων κατά προτίμηση) αλλά όλο και ακριβότερα σπίτια στρέφονται πλέον οι περισσότεροι Έλληνες που θέλουν να αγοράσουν δική τους κατοικία σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και άλλες μεγαλουπόλεις ώστε να ξεφύγουν από το ενοίκιο.

Στροφή στη ζήτηση

Το ασταμάτητο ράλι στις τιμές πώλησης των διαμερισμάτων, όπως καταγράφεται από τα χθεσινά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, επιβεβαιώνει πλέον ότι η ζήτηση έχει στραφεί σε σπίτια-χρέπια, οι τιμές των οποίων αυξάνονται με ρυθμούς υψηλότερους νεόδμητων και έρχονται να επιβεβαιώσουν ότι προσελκύουν κυρίως μόνιμους κατοίκους των πόλεων, που δεν αντέχουν οικονομικά να δανειστούν και να πληρώσουν 4.000-5.000 ευρώ το τετραγωνικό για ένα νεόδμητο σπίτι.

Για του λόγου το αληθές, στο τρίτο τρίμηνο του 2025 οι τιμές των παλαιότερων κατοικιών άνω της πενταετίας αυξήθηκαν με ρυθμό 8,5%, όταν η μέση αύξηση για τα νέα διαμερίσματα -που έχουν ήδη «ξεφύγει»- ήταν 6,6%. Στην τριετία 2023 μέχρι και τον Σεπτέμβριο του 2025 οι τιμές των νέων ακινήτων έχουν καταγράψει αύξηση 19%, ενώ για τα παλαιότερα οικιστικά ακίνητα η αύξηση φτάνει το 18,5%. Ωστόσο, τα μεγάλης παλαιότητας διαμερίσματα έχουν αρχίσει να παίρνουν κεφάλι τον τελευταίο χρόνο (+9,34% έναντι +7,64% η άνοδος τιμών αντίστοιχα) ως αποτέλεσμα της υψηλότερης προσφοράς που υπάρχει και των ονομαστικά χαμηλότερων τιμών, που τα καθιστούν πιο προσιτά στους ενδιαφερόμενους αγοραστές, παρότι -λόγω παλαιότητας- το τελικό κόστος αυξάνεται σημαντικά εξαιτίας των παρεμβάσεων ανακαίνισης, ενεργειακής αναβάθμισης και λοιπών.

Η σωρευτική αύξηση νέων και παλαιών διαμερισμάτων μεταξύ Ιανουαρίου και Σεπτεμβρίου 2025 μετρήθηκε στο +7,7% πανελλαδικά και ήρθε να προστεθεί ως ένας ακόμη κρίκος στην αλυσίδα των αυξήσεων του 2024 (+9,1%), του 2023 (+13,9%), αλλά και των ετών μετά το 2017, που είχαν ως αποτέλεσμα οι τιμές αγοράς να υπερδιπλασιαστούν στις μεγαλουπόλεις και να ξεπεράσουν τα προ κρίσης επίπεδα, καθιστώντας την αγορά κατοικίας άπιαστο όνειρο για εκατοντάδες χιλιάδες νοικοκυριά, τα οποία είτε πρέπει να πληρώνουν το 30%-60% των μηνιαίων απολαβών τους για να μένουν με ενοίκιο σε ένα μικρό σπίτι (για 100 τ.μ. το μίσθωμα κυμαίνεται στα 600-1.000 ευρώ) είτε να εξασφαλίσουν από 250.000 έως 500.000 ευρώ για να αποκτήσουν ένα «απλό» σπίτι στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη.

Σύμφωνα με τη μελέτη, το 42% των νοικοκυριών που έχουν στεγαστικό δάνειο δαπανά πάνω από το 30% του μηνιαίου εισοδήματός του για τη δόση του δανείου, ενώ πάνω από το 30% του εισοδήματός του πληρώνει και το 52% των ενοικιαστών για το ενοίκιό του. Η επιβάρυνση από το κόστος στέγασης φτάνει σχεδόν στο 60% για όσους έχουν διαθέσιμο εισόδημα κάτω των 1.450 ευρώ.

Μιλώντας για τη «Νύμφη του Θερμαϊκού», η Θεσσαλονίκη εξακολουθεί να κρατά τα σκήπτρα στις αυξήσεις τιμών με ετήσιο ρυθμό 9,6% έναντι 6,6% στην Αθήνα και 8,9% στις άλλες μεγάλες πόλεις.

Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη της Prosperty, από τα 130.000 ακίνητα προς πώληση, που καταγράφονται πανελλαδικά μέσα από αγγελίες, με αξία κοντά στα 40 δισεκατομμύρια ευρώ, το 60% του διαθέσιμου στοκ αφορά κατασκευές παλαιότερες των 30 ετών. Η μεγαλύτερη διαθεσιμότητα αφορά ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί τη δεκαετία 1971-1980 και αντιπροσωπεύουν το 25,4% του συνόλου (33.275 ακίνητα), το 16,4% κατασκευάστηκε μία δεκαετία νωρίτερα (21.504), τα ακίνητα της δεκαετίας 1981-1990 αποτελούν το 11,8% (15.471), ενώ μόλις ένα στα δέκα (10.500) είναι ανακαινισμένο. Η δε μέση τιμή διαμορφώνεται σε 2.583 ευρώ, κάτι που πρακτικά σημαίνει ότι για ένα παλαιάς κατασκευής διαμέρισμα πρέπει να δαπανήσει κανείς πάνω από 250.000 ευρώ.

Στοκ και κενό προσφοράς

Η μέση ηλικία των ακινήτων που διατίθενται προς πώληση έχει αυξηθεί από 25 έτη το 2008 σε 40 έτη το 2024, αντικατοπτρίζοντας την επίδραση της δεκαετούς κρίσης στον κλάδο, καθώς η οικοδομική δραστηριότητα κατέρρευσε με αποτέλεσμα αυτήν τη στιγμή να υπάρχει ένα μεγάλο κενό μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, που ξεπερνά τα 230.000 ακίνητα. Αυτή η αύξηση 60% στη μέση ηλικία του στοκ μετατρέπει τα παλαιά ακίνητα όχι απλώς σε μια επιλογή αλλά στην κυρίαρχη πραγματικότητα της σύγχρονης αγοράς ακινήτων, στην οποία στρέφονται τόσο οι εταιρείες real estate, βλέποντας ότι μπορούν με μικροπαρεμβάσεις να πουλήσουν ένα «χρέπι» ως παλάτι, αλλά και οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές που δεν έχουν τη δυνατότητα να διαθέσουν τα χρήματα που απαιτούνται για ένα σύγχρονο σπίτι.

Μέση αξία κατοικιών προς πώληση

Πηγή: Spitogatos

Εφημερίδα Απογευματινή