ΤΗΣ ΜΑΡΙΑΣ ΚΑΛΟΥ∆Η
Η ελληνική αγορά κατοικίας µπαίνει στο 2026 έχοντας ήδη διανύσει έναν µακρύ κύκλο ανόδου, ο οποίος ξεκίνησε µετά την πανδηµία και ενισχύθηκε από την επενδυτική ζήτηση, την άνοδο του τουρισµού και τη σταδιακή επιστροφή της εµπιστοσύνης στο real estate. Ωστόσο, η εικόνα που διαµορφώνεται πλέον είναι σαφώς πιο σύνθετη και λιγότερο µονοδιάστατη. Οι τιµές παραµένουν υψηλές, αλλά η αγορά δείχνει σηµάδια κόπωσης, µε τις αντοχές αγοραστών και ενοικιαστών να δοκιµάζονται όλο και περισσότερο.
Σήµερα, οι τιµές πώλησης κατοικιών βρίσκονται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα για τη µεταµνηµονιακή περίοδο. Στην Αττική, η µέση ζητούµενη τιµή για διαµερίσµατα κυµαίνεται γύρω στα 3.000-3.200 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο, µε το κέντρο της Αθήνας, τα νότια και επιλεγµένα σηµεία των βόρειων προαστίων να κινούνται αισθητά υψηλότερα. Στη Θεσσαλονίκη, οι τιµές στο κέντρο και σε περιοχές µε επενδυτικό ενδιαφέρον έχουν επίσης ξεφύγει σε σχέση µε τα προηγούµενα χρόνια, ενώ στην περιφέρεια η εικόνα είναι πιο ανοµοιογενής, µε ορισµένες περιοχές να καταγράφουν έντονη άνοδο και άλλες να κινούνται πιο υποτονικά. Τα ενοίκια, αντίστοιχα, παραµένουν αυξηµένα, µε µέσες ζητούµενες τιµές που σε πολλές αστικές περιοχές ξεπερνούν πλέον τα 10-12 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο, επιβαρύνοντας σοβαρά τα νοικοκυριά.
Η αγορά, ωστόσο, δεν λειτουργεί ενιαία, παρά τη γενική αίσθηση ακρίβειας δεν υπάρχουν παντού πολλοί ενεργοί αγοραστές. Σε µεγάλο µέρος της χώρας η ζήτηση είναι περιορισµένη και επιλεκτική, µε εξαίρεση το κέντρο των µεγάλων πόλεων, όπου εξακολουθεί να υπάρχει κινητικότητα, αλλά µε πιο προσεκτικά βήµατα. Οι ιδιοκτήτες, από την πλευρά τους, πωλούν χωρίς βιασύνη. ∆εν πιέζονται από ανάγκη ρευστότητας και συχνά διαµορφώνουν τις ζητούµενες τιµές µε βάση προσωπικές οικονοµικές ανάγκες ή προσδοκίες, παρά µε βάση το τι πραγµατικά µπορεί να απορροφήσει η αγορά. Καθοριστικό ρόλο στη διαµόρφωση αυτής της εικόνας παίζει το αυξηµένο κόστος κατασκευής. Οι κατασκευαστές έχουν αγοράσει οικόπεδα σε υψηλές τιµές, αντιµετωπίζουν αυξηµένα κόστη υλικών και εργασίας και, εύλογα, επιδιώκουν να διασφαλίσουν ικανοποιητικό περιθώριο κέρδους. Ετσι, τα νεόδµητα ακίνητα τοποθετούνται πλέον σε επίπεδα 4.000 έως 5.000 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο, ή και υψηλότερα σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Αυτές οι τιµές λειτουργούν ως σηµείο αναφοράς και για τους ιδιοκτήτες παλαιότερων διαµερισµάτων, οι οποίοι ζητούν λίγο λιγότερα, ακόµη και όταν τα ακίνητα χρειάζονται ανακαίνιση ή δεν πληρούν σύγχρονες ενεργειακές προδιαγραφές.
Αυτό έχει οδηγήσει σε µια εµφανή στρέβλωση, καθώς οι τιµές που εµφανίζονται στις αγγελίες συχνά δεν ταυτίζονται µε τις τελικές τιµές των συµβολαίων. Οι πραγµατικές συναλλαγές κλείνουν χαµηλότερα, ύστερα από διαπραγµάτευση και συχνά έπειτα από µακρύ χρόνο αναµονής. Η ουσιαστική ζήτηση συγκεντρώνεται κυρίως σε µικρότερα και πιο οικονοµικά ακίνητα, µε προϋπολογισµό έως 250.000 ευρώ.
Σε αυτό το εύρος οι αγοραστές εξακολουθούν να κινούνται, αν και µε µεγαλύτερη προσοχή. Οταν οι ζητούµενες τιµές ξεπερνούν αυτό το όριο, η αγορά «σκληραίνει», οι αποφάσεις καθυστερούν και αρκετές περιπτώσεις οδηγούνται σε αδιέξοδο.
Κοινωνικό αποτύπωµα
Αντίστοιχη είναι η εικόνα και στην αγορά ενοικίασης. Η ζήτηση παραµένει ισχυρή, αλλά δεν είναι καθολική. Το µεγαλύτερο βάρος πέφτει στα µικρά διαµερίσµατα µε ενοίκιο έως 700 ευρώ, όπου η προσφορά είναι ανεπαρκής και οι τιµές συνεχίζουν να αυξάνονται. Αντίθετα, στα µεγαλύτερα και ακριβότερα ακίνητα η αγορά δείχνει σηµάδια κορεσµού, καθώς τα εισοδήµατα δεν µπορούν να ακολουθήσουν τον ρυθµό των αυξήσεων. Ετσι, ενώ συνολικά τα ενοίκια παραµένουν σε υψηλά επίπεδα, οι αυξήσεις δεν είναι οριζόντιες και η ζήτηση γίνεται όλο και πιο επιλεκτική.
Το κοινωνικό αποτύπωµα αυτής της κατάστασης είναι ιδιαίτερα βαρύ. Η Ελλάδα καταγράφει το υψηλότερο ποσοστό στεγαστικού κόστους ως ποσοστό του διαθέσιµου εισοδήµατος στην Ευρωπαϊκή Ενωση, ξεπερνώντας κατά πολύ τον ευρωπαϊκό µέσο όρο. Για τα νοικοκυριά χαµηλού εισοδήµατος, η επιβάρυνση αγγίζει το 62,8%, αποτυπώνοντας µε σαφήνεια το µέγεθος της στεγαστικής πίεσης. Η υπερφόρτωση αυτή εµφανίζεται τόσο στις πόλεις όσο και στην ύπαιθρο, δείχνοντας ότι το πρόβληµα δεν είναι µόνο αστικό, αλλά πανελλαδικό.
Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, το 2026 αναµένεται να είναι µια χρονιά συγκράτησης και αναγκαστικής προσαρµογής. Οι τιµές δύσκολα θα υποχωρήσουν θεαµατικά, καθώς δεν υπάρχει µαζική πίεση πωλήσεων, όµως η ανοδική δυναµική εξασθενεί. Οι πωλητές θα χρειαστεί να ευθυγραµµίσουν περισσότερο τις απαιτήσεις τους µε τις πραγµατικές δυνατότητες των αγοραστών, αν θέλουν να διατηρήσουν ρευστότητα στην αγορά. Στα ενοίκια, η πίεση θα συνεχιστεί κυρίως στα χαµηλά και µεσαία επίπεδα, ενώ στα υψηλότερα ποσά η αγορά θα δείξει όλο και πιο καθαρά τα όριά της.
Το 2026, µε λίγα λόγια, δεν προδιαγράφεται ως χρονιά ανατροπών, αλλά ως σηµείο καµπής. Μια χρονιά όπου η αγορά κατοικίας περνά από την υπερθέρµανση στη δοκιµασία αντοχής, µε τις τιµές να συγκρατούνται, τις ανισορροπίες να γίνονται πιο ορατές και τη στεγαστική πραγµατικότητα να αναδεικνύεται σε έναν από τους πιο κρίσιµους κοινωνικούς και οικονοµικούς παράγοντες της επόµενης περιόδου.
Εφημερίδα «Κυριακάτικη Απογευματινή»
