Το υψηλότερο συνολικό κόστος στέγασης μεταξύ των χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ίσο με το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών το 2024 (19,2% στην ΕΕ των «27»), έχει η Ελλάδα. Την ίδια στιγμή, είναι παράδοξο πώς μία χώρα με αξιοσημείωτο απόθεμα ακινήτων και υψηλό -αν και μειωμένο σε σχέση με το παρελθόν- ποσοστό ιδιοκατοίκησης (σχεδόν 70% το 2024) αντιμετωπίζει στεγαστική κρίση σήμερα. Νέα μελέτη της Alpha Bank, εμπλουτισμένη σε σχέση με την περσινή έρευνά της για την προσιτότητα της στέγης, αναδεικνύει τρεις βασικούς λόγους, για τους οποίους η χώρα μας αντιμετωπίζει οξυμένο στεγαστικό πρόβλημα.
Οι αιτίες της κρίσης
Σημειώνεται πως η στεγαστική κρίση προβληματίζει όλες τις ευρωπαϊκές χώρες. Την τελευταία δεκαετία οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 53% στην ΕΕ των «27» και κατά 46% στην Ευρωζώνη σε ονομαστικούς όρους. Λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό, η πραγματική άνοδος από το 2015 έως το 2024 στην Ευρώπη υπερβαίνει το 20%. Στην Ελλάδα ωστόσο, πέραν του υψηλότερου πανευρωπαϊκά κόστους στέγασης, οι τιμές των ακινήτων αυξάνουν ταχύτερα από την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος.
Όπως αναδεικνύει η μελέτη της Alpha Bank:
α) Η πτώση της κατασκευαστικής δραστηριότητας κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης και το «γερασμένο» απόθεμα κατοικιών,
β) το αναξιοποίητο απόθεμα κατοικιών και γ) η υψηλή συγκέντρωση πληθυσμού στα μεγάλα αστικά κέντρα πυροδοτούν το στεγαστικό πρόβλημα.
794.000 οι κενές κατοικίες στην Ελλάδα, σύμφωνα με την απογραφή πληθυσμού – κατοικιών του 2021
Ειδικότερα, το 64% του οικιστικού αποθέματος στην Ελλάδα κατασκευάστηκε μεταξύ του Β΄ Παγκοσμίου Πολέμου και του 1990, ενώ άλλο ένα 6% είχε κατασκευαστεί πριν από τον πόλεμο. Επιπλέον, μόνο το 2,6% του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών κατασκευάστηκε από την έναρξη της οικονομικής κρίσης μέχρι σήμερα, γεγονός που οφείλεται σε σημαντικό βαθμό στην απότομη πτώση της κατασκευαστικής δραστηριότητας κατά την περίοδο αυτή. Η μέση ηλικία των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα υπερβαίνει κατά πολύ τα 30 έτη, ενώ σημαντικός αριθμός παλαιών κατοικιών χρήζει ανακαίνισης.
Περαιτέρω, τα μη κατοικούμενα σπίτια αντιπροσωπεύουν σχεδόν το 35% των κανονικών κατοικιών στη χώρα, το τρίτο υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ των «27». Πρόκειται για εξοχικές/δευτερεύουσες (22,5% του συνόλου) και κενές κατοικίες (12% του συνόλου). Στην παρούσα συγκυρία ο αριθμός των κενών κατοικιών παραμένει υψηλός και δημιουργεί δομικό πρόβλημα που δυσχεραίνει την ικανοποίηση της ζήτησης. Οι κενές κατοικίες ανήλθαν σε 794.000 σύμφωνα με την απογραφή πληθυσμού – κατοικιών του 2021, με το 33% περίπου να βρίσκεται στην Αττική και το 9,7% στη Θεσσαλονίκη. Συγκεκριμένα, οι διαθέσιμες προς πώληση κενές κατοικίες μειώθηκαν κατά το ένα τρίτο σε σύγκριση με το 2011, με τη μείωση να είναι πιο εμφανής σε συγκεκριμένες περιοχές όπως η Κεντρική Μακεδονία (-50%), η Αττική (-40,4%) και το Νότιο Αιγαίο (-37,6%). Επιπροσθέτως, οι κενές κατοικίες που διατίθενται προς ενοικίαση μειώθηκαν συνολικά κατά 10,4%, με τις μεγαλύτερες μειώσεις να έχουν καταγραφεί στα νησιά του Ιονίου (-35%), στην Κεντρική Μακεδονία (-24,5%) και τη Στερεά Ελλάδα (-23,5%). Στην Περιφέρεια Αττικής η μείωση ήταν σχεδόν 10%.
Τέλος, το πρόβλημα εύρεσης στέγης εντείνει και η υψηλή συγκέντρωση πληθυσμού στα μεγάλα αστικά κέντρα, καθώς περισσότεροι από επτά στους δέκα κατοίκους στην Ελλάδα ζουν σε πόλεις, κωμοπόλεις και προάστια, ενώ σχεδόν το ήμισυ του πληθυσμού συγκεντρώνεται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.
Αξιολόγηση μέτρων
Η νέα έρευνα της Alpha Bank επιχειρεί να αξιολογήσει και την αποτελεσματικότητα των μέτρων που ελήφθησαν πέρυσι και συγκεκριμένα το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ». Τα δύο τρίτα των ερωτηθέντων (66%) εξέφρασαν ευρεία συμφωνία με το αφήγημα και τον σκοπό του προγράμματος. Παράλληλα, η πρόθεση για αγορά σπιτιού έχει αυξηθεί συνολικά κατά 8 ποσοστιαίες μονάδες. Η ζήτηση φαίνεται να έχει ενισχυθεί για όλα τα κοινά ενδιαφέροντος, δηλαδή τους νέους που ζουν με τους συντρόφους τους, τους νέους που φιλοξενούνται και τα παντρεμένα ζευγάρια που νοικιάζουν. Η αύξηση της ζήτησης, ωστόσο, δεν οφείλεται αποκλειστικά στην εφαρμογή του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ», δεδομένου ότι σχεδόν οι μισοί από τους μελλοντικούς αγοραστές κατοικίας δεν προτίθενται να υποβάλουν αίτηση (45%). Οι πιο συχνά αναφερόμενοι αποτρεπτικοί παράγοντες για τη συμμετοχή στο πρόγραμμα είναι τα καθορισμένα εισοδηματικά και ηλικιακά κριτήρια παρά τη διεύρυνσή τους σε σύγκριση με το «Σπίτι μου I». Ωστόσο, το 75% των ερωτηθέντων συμφωνεί με την αντίληψη πως η εν λόγω πρωτοβουλία επηρεάζει ανοδικά τις τιμές των ακινήτων, ειδικά εκείνων που πληρούν τα κριτήρια επιλεξιμότητας.
