Χωρίς «χάρτη» η αγορά ακινήτων

Η συζήτηση για τη στεγαστική κρίση στην Ελλάδα επικεντρώνεται συνήθως στην άνοδο των ενοικίων και στη δυσκολία πρόσβασης στη στέγη, ιδιαίτερα για τους νέους. Ωστόσο, πίσω από το πρόβλημα του κόστους και της περιορισμένης προσφοράς κατοικιών αναδεικνύεται και ένα λιγότερο ορατό, αλλά ιδιαίτερα κρίσιμο ζήτημα, η απουσία ολοκληρωμένης καταγραφής της δημόσιας ακίνητης περιουσίας. Χωρίς σαφή εικόνα για τα ακίνητα που διαθέτουν το ∆ημόσιο και οι δήμοι, η αγορά κατοικίας λειτουργεί ουσιαστικά χωρίς «χάρτη», γεγονός που επηρεάζει τόσο τη διαφάνεια όσο και τη δυνατότητα σχεδιασμού αποτελεσματικών στεγαστικών πολιτικών. Παράγοντες της αγοράς ακινήτων επισημαίνουν ότι βασική προϋπόθεση για να λειτουργήσει σωστά η αγορά είναι η ύπαρξη διαφάνειας και πλήρους καταγραφής της ακίνητης περιουσίας. Οπως σημειώνουν, χωρίς μια ολοκληρωμένη βάση δεδομένων για τα ακίνητα, σημαντικό μέρος της διαθέσιμης περιουσίας παραμένει εκτός αγοράς.

Χωρίς διαφάνεια

Οταν δεν υπάρχει σαφής εικόνα για το ποια ακίνητα υπάρχουν και ποια είναι διαθέσιμα, αρκετά ακίνητα που θα μπορούσαν να διατεθούν προς πώληση ή ενοικίαση δεν εμφανίζονται ποτέ οργανωμένα στην αγορά. Ετσι, πολλές μισθώσεις πραγματοποιούνται άτυπα, «από στόμα σε στόμα», κάτι που περιορίζει τη διαφάνεια και τη σωστή λειτουργία της αγοράς. Το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο εμφανές στην περίπτωση της δημόσιας και δημοτικής ακίνητης περιουσίας. Σε πολλές περιπτώσεις οι δήμοι δεν διαθέτουν πλήρη εικόνα για τα ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους, καθώς δεν υπάρχει ενιαίο σύστημα καταγραφής. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ο ∆ήμος Αμαρουσίου, όπου σύμφωνα με τα φορολογικά στοιχεία έχουν δηλωθεί περίπου 180 ακίνητα στο Ε9, ενώ από άλλα στοιχεία, όπως το Κτηματολόγιο, προκύπτει ότι το συνολικό πλήθος των ακινήτων του δήμου μπορεί να φτάνει περίπου τα 1.850 έως και 2.500 ακίνητα. Η απόκλιση αυτή καταδεικνύει το μέγεθος του προβλήματος στην καταγραφή της δημοτικής περιουσίας.

Το φαινόμενο, ωστόσο, δεν περιορίζεται σε μόνο έναν δήμο. Οπως επισημαίνουν παράγοντες της αγοράς, υπάρχουν δήμοι που διαθέτουν 2.500, 5.000 ή ακόμη και 10.000 ακίνητα, χωρίς να υπάρχει πλήρης και οργανωμένη καταγραφή τους ή χωρίς να έχουν δηλωθεί όλα στα φορολογικά στοιχεία. Σε αρκετές περιπτώσεις, μάλιστα, η καταγραφή της δημοτικής περιουσίας βασίζεται σε απλές λίστες ή αρχεία. ∆εν υπάρχει ενιαίο ψηφιακό σύστημα, ενώ συχνά διαφορετικές υπηρεσίες των δήμων, όπως τεχνικές υπηρεσίες, οικονομικές υπηρεσίες και διευθύνσεις ακίνητης περιουσίας, διατηρούν διαφορετικά στοιχεία.

Ασάφεια – καταπατήσεις

Σε δήμους της περιφέρειας, μεγάλο μέρος της δημοτικής περιουσίας αφορά αγροτεμάχια ή εκτάσεις που έχουν καταπατηθεί, χωρίς να είναι σαφές ποιος τα χρησιμοποιεί ή ποια είναι η πραγματική τους κατάσταση. Σε άλλες περιπτώσεις, δημοτικές εκτάσεις ή ακίνητα παραμένουν πολεοδομικά μη τακτοποιημένα ή αυθαίρετα. Η έλλειψη αυτής της πληροφορίας δυσκολεύει σημαντικά και τον σχεδιασμό στεγαστικών πολιτικών. Συχνά γίνεται λόγος για αξιοποίηση δημοτικών οικοπέδων για κατασκευή κατοικιών ή για κοινωνικές χρήσεις, χωρίς όμως να υπάρχει σαφής εικόνα για το ποια οικόπεδα είναι πραγματικά διαθέσιμα.

Ερευνα

Το πρόβλημα της διαφάνειας και της καταγραφής των ακινήτων συνδέεται άμεσα και με την ευρύτερη κατάσταση στην αγορά κατοικίας. Σύμφωνα με έρευνα της BluPeak Estate Analytics, η οποία εξετάζει τις ηλικιακές ομάδες 25-35 ετών και 36-55 ετών, η στεγαστική πίεση είναι ιδιαίτερα έντονη, κυρίως για τους νεότερους.

Στην ηλικιακή ομάδα 25-35 χρόνων μόλις το 38% των νέων θεωρούν ότι το κόστος στέγασης είναι προσιτό σε σχέση με το εισόδημά τους. Αντίθετα, η πλειονότητα δηλώνει ότι αντιμετωπίζει σημαντικές δυσκολίες: το 24% χαρακτηρίζουν το κόστος οριακά διαχειρίσιμο, το 22% δύσκολα διαχειρίσιμο και το 16% το θεωρούν μη βιώσιμο. Συνολικά, δηλαδή, περίπου έξι στους δέκα νέους (62%) θεωρούν ότι το κόστος της κατοικίας βρίσκεται στα όρια ή ξεπερνά τις οικονομικές δυνατότητές τους.

Η οικονομική πίεση αποτυπώνεται και στο ποσοστό του εισοδήματος που κατευθύνεται στη στέγαση. Το 37% των νέων δηλώνουν ότι δαπανούν λιγότερο από 25% του εισοδήματός τους, ενώ το 43% διαθέτουν από 25% έως 40% των αποδοχών τους για ενοίκιο και άλλες στεγαστικές δαπάνες. Παράλληλα, το 14% δηλώνουν ότι δαπανούν από το 41% έως το 55% του εισοδήματός τους για στέγαση, ποσοστό που φτάνει το 28% μεταξύ όσων σπουδάζουν, ενώ 6% αναφέρουν ότι διαθέτουν πάνω από το μισό του εισοδήματός τους για τη στέγη. Κατά μέσον όρο, οι νέοι κατευθύνουν περίπου το 32% του εισοδήματός τους στη στέγαση, ποσοστό που προσεγγίζει τον μέσον όρο που καταγράφεται στην Ε.Ε.

Η έρευνα δείχνει επίσης ότι η στεγαστική πίεση δεν κατανέμεται ομοιόμορφα σε όλη τη χώρα. Οσοι κατοικούν στην επαρχία εμφανίζονται σαφώς λιγότερο πιεσμένοι σε σχέση με όσους ζουν στα μεγάλα αστικά κέντρα, κυρίως λόγω υψηλότερων ποσοστών ιδιοκατοίκησης και χαμηλότερων ενοικίων. Στις μεγάλες πόλεις, όπου η εξάρτηση από την αγορά ενοικίου είναι μεγαλύτερη, το κόστος κατοικίας αποτελεί πολύ μεγαλύτερο βάρος για τα νοικοκυριά.

Η διαφορά αυτή αποτυπώνεται και στα στοιχεία για τη σημερινή στεγαστική κατάσταση των νέων: 47% ζουν σε ενοικιαζόμενη κατοικία, 27% σε ιδιόκτητη, ενώ 19% εξακολουθούν να διαμένουν με την οικογένειά τους. Η μέση ηλικία αποχώρησης από το πατρικό σπίτι στην Ελλάδα υπολογίζεται περίπου στα 30,7 έτη, γεγονός που συνδέεται άμεσα με το υψηλό κόστος κατοικίας.