Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) ετοιμάζεται να ενεργοποιήσει μια νέα διαδικασία που αναμένεται να αλλάξει τα δεδομένα στη διαχείριση των κατασχεμένων ακινήτων για ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο. Με την έκδοση της σχετικής εφαρμοστικής απόφασης, χιλιάδες ιδιοκτήτες θα αποκτήσουν τη δυνατότητα να πωλήσουν οι ίδιοι τα δεσμευμένα ακίνητά τους, πριν αυτά οδηγηθούν σε αναγκαστικό πλειστηριασμό.
Η νέα ρύθμιση επιδιώκει να διευκολύνει τόσο την είσπραξη δημοσίων εσόδων όσο και την αξιοποίηση ακινήτων που έως σήμερα παρέμεναν ουσιαστικά «παγωμένα» λόγω των κατασχέσεων.
Βασική προϋπόθεση για την αποδέσμευση του ακινήτου είναι η υποχρεωτική παρακράτηση μέρους ή και του συνόλου του τιμήματος από την πώληση, το οποίο θα αποδίδεται απευθείας στην Εφορία μέσω του συμβολαιογράφου.
Το ποσό που θα καταβάλλεται στο Δημόσιο δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% της συνολικής οφειλής, εκτός εάν προκύπτει μεγαλύτερο ποσό από τους όρους της συναλλαγής. Με αυτόν τον τρόπο διασφαλίζεται η μερική ή πλήρης εξόφληση του χρέους, ενώ το υπόλοιπο μπορεί να ρυθμιστεί σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία.
Μέχρι σήμερα, η επιβολή κατάσχεσης από τη φορολογική διοίκηση μπορούσε να μπλοκάρει την ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας ακόμη και όταν υπήρχε ενδιαφερόμενος αγοραστής και δυνατότητα είσπραξης σημαντικού μέρους της οφειλής.
Με τη νέα διαδικασία, η ΑΑΔΕ θα εισπράττει άμεσα μέρος των χρεών, ενώ οι φορολογούμενοι θα αποκτούν τη δυνατότητα να αξιοποιήσουν την ακίνητη περιουσία τους, αποφεύγοντας σε αρκετές περιπτώσεις τον πλειστηριασμό.
Παράλληλα, η αγορά ακινήτων αναμένεται να ενισχυθεί, καθώς θα μπορούν να ολοκληρωθούν μεταβιβάσεις που μέχρι σήμερα παρέμεναν αδύνατες λόγω των δεσμεύσεων.
Οι βασικές προϋποθέσεις για την άρση της κατάσχεσης
Η αποδέσμευση του ακινήτου θα πραγματοποιείται ύστερα από αίτηση του οφειλέτη, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις:
- Πληρούνται οι όροι χορήγησης αποδεικτικού φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής.
- Το τίμημα της πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο της κατάσχεσης.
- Εφόσον η εμπορική αξία είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία.
- Για κατασχέσεις που έχουν επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια, απαιτείται νέα έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή για την εμπορική αξία του ακινήτου.
- Από το τίμημα παρακρατείται ποσοστό υπέρ του Δημοσίου, το οποίο καθορίζεται με βάση τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την πιθανότητα είσπραξης της υπόλοιπης οφειλής, χωρίς να υπολείπεται του 25%.
- Αν το ποσό που πρέπει να παρακρατηθεί υπερβαίνει το τίμημα της αγοραπωλησίας, αποδίδεται ολόκληρο το τίμημα στην Εφορία και η κατάσχεση αίρεται αποκλειστικά για το συγκεκριμένο ακίνητο.
Ο ρόλος του συμβολαιογράφου
Καθοριστικός θα είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου, ο οποίος θα υποχρεούται να παρακρατεί το συμφωνημένο ποσό από το τίμημα της μεταβίβασης και να το αποδίδει απευθείας στη φορολογική διοίκηση πριν από την ολοκλήρωση της διαδικασίας.
Παράλληλα, προβλέπονται ασφαλιστικές δικλίδες ώστε να αποτρέπονται εικονικές ή υποτιμημένες αγοραπωλησίες, καθώς κάθε συναλλαγή θα πρέπει να πραγματοποιείται με πραγματικό οικονομικό αντάλλαγμα.
Οι εξαιρέσεις και οι προθεσμίες
Η υποχρέωση παρακράτησης του 25% δεν εφαρμόζεται όταν οι ληξιπρόθεσμες οφειλές έχουν ήδη καλυφθεί πλήρως μέσω εγγυήσεων ή άλλων εμπράγματων ασφαλειών.
Η διαδικασία ελεύθερης πώλησης θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν από την ημερομηνία προγραμματισμένου πλειστηριασμού. Εάν η μεταβίβαση δεν ολοκληρωθεί εντός της προθεσμίας, ο πλειστηριασμός θα διεξάγεται κανονικά.
Με την επικείμενη εφαρμοστική απόφαση, η ΑΑΔΕ θα καθορίσει όλες τις τεχνικές λεπτομέρειες της διαδικασίας, τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, τη λειτουργία της ψηφιακής πλατφόρμας υποβολής αιτήσεων, καθώς και τα κριτήρια βάσει των οποίων θα προσδιορίζεται το ποσοστό παρακράτησης και η αποδέσμευση των κατασχεμένων ακινήτων.
