Της Βίκης Τρύφωνα
Η βραχυχρόνια µίσθωση αποδεικνύεται ανθεκτική απέναντι στα νέα µέτρα περιορισµού, καθώς η αγορά µπαίνει στην κορύφωση του καλοκαιριού µε ισχυρές κρατήσεις, υψηλές πληρότητες και αυξηµένες τιµές. Την ίδια ώρα, όµως, το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισµό έρχεται να αλλάξει τους όρους του παιχνιδιού, θέτοντας τις βάσεις για διαφορετική αντιµετώπιση της δραστηριότητας, ανάλογα µε την τουριστική πίεση κάθε περιοχής.
Το µήνυµα είναι διπλό: τα Airbnb εξακολουθούν να έχουν ισχυρή ζήτηση, αλλά η δυνατότητα δηµιουργίας νέας προσφοράς δεν θα είναι πλέον ίδια σε ολόκληρη τη χώρα. Η επόµενη ηµέρα της αγοράς θα κριθεί περισσότερο από το πού βρίσκεται ένα ακίνητο και λιγότερο µόνο από το αν µπορεί να µετατραπεί σε κατάλυµα βραχυχρόνιας µίσθωσης.
Τα στοιχεία της AirDNA δείχνουν ότι οι διαθέσιµες καταχωρίσεις στην Ελλάδα µειώθηκαν κατά 2,5% τον Ιούνιο σε ετήσια βάση. Η υποχώρηση είναι αισθητά µικρότερη από το 6% του Ιανουαρίου, γεγονός που δείχνει ότι η αγορά σταδιακά σταθεροποιείται µετά τις αλλαγές που τέθηκαν σε εφαρµογή από τον Οκτώβριο του 2025.
Η ζήτηση τον Ιούνιο µειώθηκε κατά 2,1%, ενώ η πληρότητα παρέµεινε σχεδόν αµετάβλητη, στο 64,5%. Το µεγάλο πλεονέκτηµα για τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές είναι, ωστόσο, οι τιµές. Η µέση ηµερήσια τιµή αυξήθηκε κατά 12,2%, στα 178,8 ευρώ, έναντι 7,5% στην ευρωπαϊκή αγορά, ενώ τα έσοδα ανά διαθέσιµο κατάλυµα ενισχύθηκαν κατά 11%, στα 115,4 ευρώ. Η εικόνα γίνεται ακόµη ισχυρότερη στην κορύφωση της σεζόν. Οι κρατήσεις εµφανίζονται αυξηµένες κατά 13,5% για τον Ιούλιο, κατά 11,4% για τον Αύγουστο και κατά 12,4% για τον Σεπτέµβριο.
Στους ισχυρότερους προορισµούς της χώρας η ζήτηση περιορίζει σηµαντικά τη διαθέσιµη προσφορά. Οι προκρατήσεις σε Πάρο, Νάξο και Σαντορίνη αγγίζουν το 95%, ενώ σε Μήλο και Σκιάθο φτάνουν περίπου το 93%. Σε Ρόδο, Κρήτη και Κεφαλονιά κινούνται κοντά στο 91%.
Ανάλογη εικόνα καταγράφει και ο STAMA Greece, σύµφωνα µε στοιχεία του οποίου η µέση πληρότητα των καταλυµάτων διαµορφώνεται στο 41%, αυξηµένη κατά 7,1% σε σχέση µε το 38,2% του 2025. Παράλληλα, οι κρατήσεις γίνονται κατά µέσον όρο 19,8 ηµέρες πριν από την άφιξη, ένδειξη ότι οι ταξιδιώτες οργανώνουν νωρίτερα τις διακοπές τους. Η εικόνα, πάντως, αλλάζει µετά το τέλος Αυγούστου. Από τις 28 του µήνα η πληρότητα υποχωρεί, ενώ πιέζονται και οι τιµές. Στις αρχές Σεπτεµβρίου οι αναζητήσεις αυξάνονται, χωρίς όµως αυτό να µεταφράζεται στον ίδιο βαθµό σε κρατήσεις, γεγονός που φέρνει στο προσκήνιο την ανάγκη για πιο ευέλικτη τιµολόγηση.
Χωροταξικό
Σε αυτή τη συγκυρία αποκτά ιδιαίτερη σηµασία το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισµό. Το σχέδιο δεν αντιµετωπίζει πλέον την τουριστική ανάπτυξη ως ενιαία υπόθεση για ολόκληρη τη χώρα. Αντίθετα, κατηγοριοποιεί τις περιοχές µε βάση την ένταση του τουριστικού φαινοµένου και προβλέπει διαφορετικές κατευθύνσεις ανάλογα µε τα χαρακτηριστικά τους.
Οι περιοχές χωρίζονται σε πέντε κατηγορίες, από τις Περιοχές Ελεγχόµενης Ανάπτυξης και τις Αναπτυγµένες έως τις Αναπτυσσόµενες, τις Περιοχές Πρώιµης Ανάπτυξης και τις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης. Για τα νησιά προβλέπεται επιπλέον κατηγοριοποίηση ανάλογα µε την έκτασή τους.
Η λογική είναι σαφής: όσο µεγαλύτερη είναι η πίεση, την οποία δέχεται ένας προορισµός, τόσο περισσότερο µετατοπίζεται το βάρος από τη δηµιουργία νέας προσφοράς στην αναβάθµιση της υφιστάµενης. Στις περιοχές ελεγχόµενης ανάπτυξης, για παράδειγµα, προβλέπονται αυστηρότεροι όροι για νέες τουριστικές µονάδες, ενώ στα πιο ευαίσθητα νησιά τίθενται χαµηλότερα όρια δυναµικότητας.
Το σηµαντικότερο για τη βραχυχρόνια µίσθωση είναι ότι το Χωροταξικό αφήνει ρητά ανοιχτό τον δρόµο για τοπικούς και χρονικούς περιορισµούς. Προβλέπεται η δυνατότητα καθορισµού όρων και προϋποθέσεων για τη διάθεση ακινήτων σε βραχυχρόνια µίσθωση, ρύθµισης της διάρκειας της δραστηριότητας µέσα στο έτος, δηµιουργίας γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισµού, αλλά και περιορισµού της νέας προσφοράς, ιδιαίτερα σε περιοχές που αντιµετωπίζουν αυξηµένη πίεση.
Με άλλα λόγια, η µεγάλη αλλαγή είναι ότι η συζήτηση περνά από το «πόσα Airbnb έχει η Ελλάδα» στο «πόσα Airbnb µπορεί να αντέξει κάθε προορισµός». Και αυτό µπορεί να επηρεάσει άµεσα την αξία και τη σκοπιµότητα νέων επενδύσεων σε ακίνητα που προορίζονται για βραχυχρόνια µίσθωση.
Η αγορά, εποµένως, δεν δείχνει να χάνει τη δυναµική της. Αντίθετα, οι ισχυροί προορισµοί εξακολουθούν να εµφανίζουν υψηλές προκρατήσεις και σηµαντική δυνατότητα αύξησης των τιµών. Το θεσµικό περιβάλλον, όµως, γίνεται αυστηρότερο και περισσότερο χωρικά στοχευµένο.
Το αποτέλεσµα είναι ότι η βραχυχρόνια µίσθωση δεν οδηγείται σε εξαφάνιση, αλλά σε µια πιο επιλεκτική ανάπτυξη. Οι περιοχές µε υψηλή τουριστική πίεση θα βρεθούν αντιµέτωπες µε περισσότερα «φρένα», ενώ το ενδιαφέρον µπορεί να στραφεί σε προορισµούς οι οποίοι διαθέτουν υποδοµές, χαµηλότερη πίεση και περιθώριο να υποδεχθούν νέα τουριστική δραστηριότητα. Το στοίχηµα πλέον δεν είναι µόνο οι κρατήσεις του φετινού καλοκαιριού, αλλά ποιοι προορισµοί θα έχουν χώρο για τα Airbnb της επόµενης ηµέρας.
Kυριακάτικη Απογευματινή
