Αυστηρότερους κανόνες για την εν πολλοίς άναρχη τουριστική ανάπτυξη σε επιβαρυμένες ή υπερκορεσμένες τουριστικές περιοχές και νησιωτικούς προορισμούς, αλλά και νέα σημαντικά κίνητρα να αναπτυχθούν περισσότερα μέρη της χώρας που έχουν μείνει πίσω, έρχεται να θεσπίσει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, το οποίο εισάγει ένα εντελώς διαφορετικό μοντέλο ανάπτυξης σε σχέση με όλα όσα γνωρίζαμε μέχρι σήμερα για τον τρόπο με τον οποίο σχεδιάζονται και υλοποιούνται οι τουριστικές επενδύσεις σε ολόκληρη τη χώρα.
Για πρώτη φορά η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζεται ως μια ενιαία τουριστική επικράτεια, αλλά διαχωρίζεται σε επιμέρους ζώνες ανάπτυξης με διαφορετικούς κανόνες δόμησης, επενδυτικές δυνατότητες και περιβαλλοντικές υποχρεώσεις. Παράλληλα, εισάγεται ειδικό καθεστώς για τα νησιά, ενώ προβλέπονται νέα εργαλεία ελέγχου της φέρουσας ικανότητας κάθε περιοχής, με στόχο την αντιμετώπιση της υπερσυγκέντρωσης τουριστικών δραστηριοτήτων και την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος.
Το νέο πλαίσιο, που εγκρίθηκε με κοινή υπουργική απόφαση των υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρου Παπασταύρου, και Τουρισμού, Όλγας Κεφαλογιάννη, κατατάσσει και τις 1.031 Δημοτικές Ενότητες της χώρας σε πέντε διαφορετικές κατηγορίες, ανάλογα με την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας, τα γεωγραφικά χαρακτηριστικά και το καθεστώς προστασίας κάθε περιοχής. Η ταξινόμηση βασίζεται κυρίως στην πυκνότητα των τουριστικών καταλυμάτων σε σχέση με τον μόνιμο πληθυσμό, χωρίς όμως -όπως επισημαίνεται ρητά- να αποτελεί αξιολόγηση των αναπτυξιακών προοπτικών κάθε τόπου, αλλά αποτύπωση των πιέσεων που ήδη δέχεται.
«Στρατηγική κίνηση»
«Με τη σημερινή υπογραφή της Κοινής Υπουργικής Απόφασης, η χώρα μας αποκτά, για πρώτη φορά επί της ουσίας, ένα στρατηγικό θεσμικό κείμενο για τη χωρική ανάπτυξη του τουρισμού», αναφέρει η κυβερνητική ανακοίνωση. Από την πλευρά του, ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρος Παπασταύρου, έκανε λόγο για «επιλογή ευθύνης για το μέλλον της χώρας». «Βάζουμε κανόνες εκεί όπου υπήρχε ασάφεια, στρατηγική εκεί όπου κυριαρχούσε η αποσπασματικότητα και μακροπρόθεσμη προοπτική εκεί όπου συχνά επικρατούσε ο βραχυπρόθεσμος σχεδιασμός. Προστατεύουμε το περιβάλλον, ενισχύουμε την οικονομία και αναβαθμίζουμε την ποιότητα ζωής των πολιτών», κατέληξε ο ίδιος. Και η υπουργός Τουρισμού, Όλγα Κεφαλογιάννη, τόνισε ότι «επιδίωξή μας είναι η τουριστική δραστηριότητα να επεκταθεί σε περισσότερους προορισμούς και σε μεγαλύτερο μέρος του έτους, ώστε τα οφέλη της να φτάνουν σε περισσότερες τοπικές κοινωνίες».
1. ΟΙ 5 ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ
Κεντρικός άξονας του νέου Χωροταξικού είναι η κατηγοριοποίηση των περιοχών της χώρας με βάση την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας. Το κριτήριο που χρησιμοποιείται είναι κυρίως ο αριθμός των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε δημοτικής ενότητας. Με βάση αυτά τα δεδομένα, οι περιοχές διαχωρίζονται σε πέντε βασικές κατηγορίες: Α) Περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης, όπου εφαρμόζονται οι πλέον αυστηροί κανόνες, Β) Ανεπτυγμένες περιοχές, Γ) Αναπτυσσόμενες περιοχές, Δ) Περιοχές πρώιμης ανάπτυξης και Ε) Περιοχές ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης.
Η νέα χαρτογράφηση δημιουργεί ουσιαστικά μια «πυραμίδα» τουριστικής ανάπτυξης. Στην κορυφή βρίσκονται μόλις 18 Δημοτικές Ενότητες που χαρακτηρίζονται ως Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Κατηγορία Α), όπου συγκεντρώνεται η μεγαλύτερη τουριστική πίεση. Ακολουθούν 84 περιοχές στην κατηγορία Β, 140 στην κατηγορία Γ, 265 στην κατηγορία Δ και οι υπόλοιπες 524 στην κατηγορία Ε, που αποτελούν περισσότερο από το ήμισυ των δημοτικών ενοτήτων της χώρας.
Στις πλέον επιβαρυμένες τουριστικά περιοχές εντάσσονται προορισμοί όπως η Μύκονος, η Θήρα, η Οία, η Τήνος, η Σύρος, η Σκιάθος, η Κως, η πόλη της Κέρκυρας, τμήματα της Ζακύνθου, της Ρόδου και της Κρήτης, ενώ μοναδική ηπειρωτική περιοχή της συγκεκριμένης κατηγορίας αποτελεί η Παραλία Πιερίας. Η αξιολόγηση, μάλιστα, γίνεται σε επίπεδο Δημοτικής Ενότητας και όχι ολόκληρου νησιού, με αποτέλεσμα διαφορετικές περιοχές του ίδιου νησιού να υπάγονται σε διαφορετικές κατηγορίες και να εφαρμόζουν διαφορετικούς όρους ανάπτυξης.
2. ΑΥΣΤΗΡΟΤΕΡΟΙ ΟΡΟΙ ΓΙΑ ΝΕΑ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ
Σημαντικές αλλαγές εισάγονται και στους κανόνες δόμησης νέων τουριστικών μονάδων εκτός σχεδίου. Μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός, αυξάνεται η ελάχιστη απαιτούμενη έκταση οικοπέδου για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων στα εκτός σχεδίου οικόπεδα. Συγκεκριμένα απαιτούνται τουλάχιστον: 16 στρέμματα στις Περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης (Κατηγορία Α), 12 στρέμματα στις Ανεπτυγμένες περιοχές (Κατηγορία Β), και 8 στρέμματα στις Αναπτυσσόμενες περιοχές (Κατηγορία Γ) και Περιοχές πρώιμης ανάπτυξης (Κατηγορία Δ). Δεν υπάρχει περιορισμός για την Κατηγορία Ε των περιοχών ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης.
3. ΚΛΙΜΑΚΩΤΟ ΣΥΣΤΗΜΑ
Το πλαίσιο εισάγει επίσης νέα όρια στη δυναμικότητα των τουριστικών καταλυμάτων, τα οποία όμως εφαρμόζονται αποκλειστικά στα νησιά και όχι στην ηπειρωτική Ελλάδα, την Κρήτη ή την Εύβοια. Στις περιοχές Κατηγορίας Α θεσπίζεται κλιμακωτό σύστημα υπολογισμού της μέγιστης δυναμικότητας, που ξεκινά από τις 100 κλίνες για τα πρώτα 16 στρέμματα και μπορεί να φθάσει έως τις 350 κλίνες σε πολύ μεγάλες εκτάσεις. Η τελική αυτή ρύθμιση διαφοροποιείται από το σχέδιο που είχε τεθεί σε δημόσια διαβούλευση, το οποίο προέβλεπε ενιαίο ανώτατο όριο 100 κλινών χωρίς δυνατότητα επέκτασης.
4. ΕΙΔΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ ΣΤΑ ΝΗΣΙΑ
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο εισάγει και ένα δεύτερο, παράλληλο σύστημα κανόνων που αφορά αποκλειστικά τα νησιά, με εξαίρεση Κρήτη και Εύβοια, ενώ εντάσσονται και νησιά που υπάγονται σε παράκτιους δήμους. Η νέα ταξινόμηση βασίζεται αποκλειστικά στο μέγεθος της έκτασης κάθε νησιού και δημιουργεί τρεις διακριτές ομάδες, στις οποίες εφαρμόζονται διαφορετικοί περιορισμοί για τις τουριστικές αναπτύξεις:
– Στην πρώτη ομάδα περιλαμβάνονται τα μεγάλα νησιά, με έκταση άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, όπως η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Κως, η Λέσβος, η Χίος, η Κεφαλονιά και η Ζάκυνθος. Για τις περιοχές αυτές προβλέπεται ότι οι Οργανωμένοι Υποδοχείς Τουριστικών Δραστηριοτήτων μπορούν να αναπτύσσονται μόνο με ήπια μορφή, με μοναδικές εξαιρέσεις τη Ρόδο και την Κέρκυρα, όπου ο συγκεκριμένος περιορισμός δεν εφαρμόζεται.
– Στη δεύτερη ομάδα κατατάσσονται τα μεσαίου μεγέθους νησιά, μεταξύ των οποίων η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος, η Τήνος, η Σύρος, η Μήλος, η Σίφνος, η Ίος, η Πάτμος, η Σκιάθος, οι Σπέτσες, η Ύδρα, η Αίγινα και δεκάδες ακόμη τουριστικοί προορισμοί. Για όλα αυτά θεσπίζονται ενιαίοι κανόνες, σύμφωνα με τους οποίους οι νέες τουριστικές μονάδες θα πρέπει να ανήκουν αποκλειστικά στις κατηγορίες τριών, τεσσάρων ή πέντε αστέρων και να μην υπερβαίνουν τις 100 κλίνες.
– Αντίστοιχοι περιορισμοί ισχύουν και για τα μικρότερα νησιά, κάτω των 20 τετραγωνικών χιλιομέτρων, με στόχο τον περιορισμό της υπερδόμησης και την προστασία του τοπίου.
5. ΑΝΤΙΚΡΟΥΟΜΕΝΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ
Η υπουργική απόφαση προβλέπει ότι όταν οι δύο κανονισμοί οδηγούν σε διαφορετικά αποτελέσματα, εφαρμόζεται πάντοτε εκείνος που επιβάλλει τους αυστηρότερους περιορισμούς στη δόμηση και παρέχει μεγαλύτερη προστασία στο φυσικό περιβάλλον. Η συγκεκριμένη πρόβλεψη έχει σημαντικές πρακτικές συνέπειες για κορυφαίους τουριστικούς προορισμούς. Για παράδειγμα, σε Μύκονο, Σαντορίνη, Τήνο, Σύρο και Σκιάθο, οι οποίες ανήκουν ταυτόχρονα στην Κατηγορία Α και στη δεύτερη ομάδα νησιών, δεν μπορεί να εφαρμοστεί η δυνατότητα επέκτασης των μονάδων έως τις 350 κλίνες. Στις περιπτώσεις αυτές υπερισχύει το αυστηρότερο όριο των 100 κλινών.
Αντίθετα, η δυνατότητα μεγαλύτερων μονάδων διατηρείται σε περιοχές, όπως η Ρόδος, η Κως, η Κέρκυρα και η Ζάκυνθος, που ανήκουν στα μεγαλύτερα νησιά της πρώτης ομάδας. Διαφορετική είναι η εικόνα για περιοχές όπως τα Μάλια, η Χερσόνησος, η Νέα Κυδωνία και η Παραλία Πιερίας, οι οποίες δεν εντάσσονται στο ειδικό νησιωτικό καθεστώς. Εκεί δεν επιβάλλονται αριθμητικά όρια στις κλίνες και ο βασικός περιορισμός αφορά την απαιτούμενη ελάχιστη έκταση του γηπέδου.
6. ΦΕΡΟΥΣΑ ΙΚΑΝΟΤΗΤΑ
Κεντρικό στοιχείο του νέου χωροταξικού αποτελεί η αξιολόγηση της φέρουσας ικανότητας των περιοχών πριν από την υλοποίηση μεγάλων τουριστικών επενδύσεων. Για τον σκοπό αυτό εισάγεται η υποχρεωτική σύνταξη Έκθεσης Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας, η οποία εξετάζει κατά πόσο μία νέα επένδυση μπορεί να υποστηριχθεί από τις διαθέσιμες υποδομές, τους φυσικούς πόρους και το περιβάλλον της περιοχής.
Η υποχρέωση αφορά όλες τις νέες ξενοδοχειακές μονάδες άνω των 50 κλινών σε μικρούς δήμους με πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων, καθώς και όλες τις επενδύσεις στις Δημοτικές Ενότητες που ανήκουν στις Κατηγορίες Α, Β και Γ. Για μεγαλύτερους δήμους το σχετικό όριο αυξάνεται στις 150 κλίνες. Η ίδια διαδικασία εφαρμόζεται επίσης σε μεγάλα πολεοδομικά σχέδια και οργανωμένες τουριστικές αναπτύξεις.
Η πλέον καθοριστική πρόβλεψη είναι ότι, εφόσον από την έκθεση προκύψει πως η νέα επένδυση οδηγεί σε υπέρβαση των δεικτών βιωσιμότητας μιας περιοχής, δεν θα μπορεί να λάβει άδεια υλοποίησης. Παράλληλα προβλέπεται η δημιουργία ειδικού μηχανισμού παρακολούθησης της εφαρμογής του νέου χωροταξικού πλαισίου υπό την εποπτεία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
7. ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ
Για πρώτη φορά το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο ενσωματώνει και τη δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων στον συνολικό σχεδιασμό για τον τουρισμό. Αν και δεν επιβάλλονται άμεσα περιοριστικά μέτρα, δημιουργείται το απαραίτητο θεσμικό πλαίσιο ώστε, ανάλογα με τις ανάγκες κάθε περιοχής, να μπορούν να θεσπιστούν ειδικοί κανόνες λειτουργίας. Οι παρεμβάσεις αυτές θα βασίζονται στα στοιχεία του Μητρώου της ΑΑΔΕ και θα προσαρμόζονται στα χαρακτηριστικά κάθε προορισμού.
Μεταξύ των μέτρων που προβλέπεται να μπορούν να ενεργοποιηθούν περιλαμβάνονται η σύνδεση της βραχυχρόνιας μίσθωσης με την κύρια κατοικία του ιδιοκτήτη, ο καθορισμός ανώτατου αριθμού ημερών διάθεσης του ακινήτου μέσα στο έτος, η δημιουργία ζωνών στις οποίες θα επιβάλλεται πλήρης ή μερικός περιορισμός της δραστηριότητας, καθώς και η δυνατότητα αναστολής της δημιουργίας νέων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, ακόμη και σε νεόδμητες κατοικίες. Οι σχετικές παρεμβάσεις, ωστόσο, δεν τίθενται αυτομάτως σε εφαρμογή, αλλά θα απαιτήσουν ειδικότερες κανονιστικές αποφάσεις.
8. ΠΑΡΑΚΤΙΟ ΜΕΤΩΠΟ
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στην προστασία του παράκτιου μετώπου. Το νέο πλαίσιο θεσπίζει απόλυτη απαγόρευση οποιασδήποτε κατασκευής ή διαμόρφωσης σε απόσταση έως 25 μέτρων από την ακτογραμμή, με ελάχιστες μόνο εξαιρέσεις που αφορούν έργα πρόσβασης για άτομα με αναπηρία και οχήματα έκτακτης ανάγκης, καθώς και έργα που προβλέπονται από την ειδική νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.
Ακόμη αυστηρότερο είναι το καθεστώς που θεσπίζεται για τα πολύ μικρά νησιά, με έκταση μικρότερη των 1.000 στρεμμάτων. Στις περιοχές αυτές επιτρέπονται αποκλειστικά ήπιες μορφές τουριστικής δραστηριότητας, όπως εγκαταστάσεις περιβαλλοντικής ενημέρωσης, μικρής κλίμακας θαλάσσια αναψυχή, περιορισμένες υποδομές glamping υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, καθώς και καταφύγια και αγκυροβόλια τουριστικών σκαφών.
9. ΠΕΡΙΟΧΕΣ NATURA
Παρά τους αυστηρότερους κανόνες για τον τουρισμό, το νέο χωροταξικό δεν αποκλείει άλλες παραγωγικές δραστηριότητες. Η εξορυκτική δραστηριότητα εξακολουθεί να επιτρέπεται ακόμη και στις πλέον επιβαρυμένες τουριστικά περιοχές, ενώ παραμένει δυνατή και η ανάπτυξη νέων κοιτασμάτων όπου αυτό προβλέπεται από τη σχετική νομοθεσία. Αντίθετα, οι μονάδες υψηλής βιομηχανικής όχλησης κατευθύνονται κατά κανόνα σε οργανωμένους υποδοχείς, οι υδατοκαλλιέργειες αποθαρρύνονται στις περιοχές υψηλής τουριστικής πίεσης και οι εγκαταστάσεις Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας στις Κατηγορίες Α, Β και στα νησιά της δεύτερης ομάδας επιτρέπονται κυρίως για σκοπούς αυτοπαραγωγής και αυτοκατανάλωσης.
Αυξημένη προστασία προβλέπεται και για τις περιοχές του δικτύου Natura 2000. Στις συγκεκριμένες εκτάσεις επιτρέπονται μόνο ήπιες μορφές τουρισμού χαμηλής έντασης, ενώ στις εκτός σχεδίου περιοχές των Περιοχών ελεγχόμενης ανάπτυξης, νέες τουριστικές εγκαταστάσεις μπορούν να προχωρήσουν μόνο αφού προηγηθεί η ολοκλήρωση των προβλεπόμενων σχεδίων διαχείρισης και προστασίας.
10. ΕΞΑΙΡΕΣΕΙΣ
Ιδιαίτερη σημασία αποκτούν οι μεταβατικές διατάξεις, καθώς περιορίζουν τον άμεσο αντίκτυπο των νέων ρυθμίσεων στην αγορά. Το νέο καθεστώς δεν εφαρμόζεται σε επενδυτικά σχέδια που είχαν ήδη προχωρήσει σε ώριμο στάδιο κατά τη δημοσίευση της απόφασης, όπως περιπτώσεις στις οποίες είχε κατατεθεί πλήρης φάκελος περιβαλλοντικής αδειοδότησης, είχε εκδοθεί ή προεγκριθεί οικοδομική άδεια ή είχε εξασφαλιστεί υπαγωγή σε χρηματοδοτικά προγράμματα, όπως ο Αναπτυξιακός Νόμος, το Ταμείο Ανάκαμψης ή το ΕΣΠΑ.
Παράλληλα, εξακολουθούν να ισχύουν οι ήδη εγκεκριμένες στρατηγικές επενδύσεις, ενώ από τις νέες διατάξεις εξαιρούνται οι οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων, τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα και οι περιοχές που διέπονται από ειδικά πολεοδομικά σχέδια. Επιπλέον, υφιστάμενες ξενοδοχειακές μονάδες μπορούν να επεκταθούν με βάση το προηγούμενο καθεστώς αρτιότητας, εφόσον δεν έχουν εξαντλήσει τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης.
11. ΑΝΑΘΕΩΡΗΣΗ
Το νέο χωροταξικό δεν θεωρείται οριστικό και αμετάβλητο. Αντίθετα, προβλέπεται η δυνατότητα αναθεώρησης της κατάταξης των Δημοτικών Ενοτήτων μέσα από τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, τα οποία μπορούν, υπό προϋποθέσεις και με ειδική τεκμηρίωση, να μετακινούν μια περιοχή κατά μία κατηγορία. Παράλληλα, τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια διατηρούν τη δυνατότητα να επιβάλλουν ακόμη αυστηρότερους όρους προστασίας, εφόσον αυτό κρίνεται αναγκαίο για τη διαφύλαξη του φυσικού και οικιστικού περιβάλλοντος.
Με ορίζοντα ισχύος 15 ετών για τους περιβαλλοντικούς όρους που συνοδεύουν την έγκρισή του, το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο φιλοδοξεί να αποτελέσει το βασικό εργαλείο διαχείρισης της τουριστικής ανάπτυξης τα επόμενα χρόνια. Στόχος του είναι να συνδυάσει την προσέλκυση νέων επενδύσεων με τη διατήρηση της φέρουσας ικανότητας των προορισμών, την προστασία των φυσικών πόρων και την ενίσχυση της βιώσιμης ανάπτυξης σε ολόκληρη τη χώρα.
Εφημερίδα Απογευματινή
