Η ελληνική κτηματαγορά βρίσκεται αντιμέτωπη με ένα παράδοξο: την ώρα που η κατοικία γίνεται ολοένα ακριβότερη, ένα σημαντικό μέρος του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος παραμένει κενό ή υποαξιοποιείται. Το ίδιο πρόβλημα, σε διαφορετική κλίμακα, αφορά και τη δημόσια ακίνητη περιουσία. Στους 332 δήμους της χώρας καταγράφεται ένα σημαντικό χαρτοφυλάκιο ακινήτων, μεγάλο μέρος του οποίου όμως δεν έχει ακόμη μετατραπεί σε ενεργό αναπτυξιακό κεφάλαιο.
Αποκλίσεις
Τα διαθέσιμα στοιχεία, από την επεξεργασία του συγκεντρωτικού αρχείου του Κτηματολογίου ανά δήμο, καταγράφουν συνολικά 389.556 εγγραφές και δικαιώματα που συνδέονται με δημοτική ακίνητη περιουσία. Από αυτά, 194.787 αφορούν μοναδικούς Κωδικούς Αριθμούς Εθνικού Κτηματολογίου, δηλαδή ΚΑΕΚ. Η διάκριση είναι σημαντική, καθώς οι εγγραφές και τα δικαιώματα δεν ταυτίζονται με τον αριθμό των διαφορετικών ακινήτων.
Η εικόνα παρουσιάζει μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ δήμων. Σύμφωνα με την ίδια ανάλυση, 126 δήμοι εμφανίζουν περισσότερες από 1.000 εγγραφές, ενώ 54 ξεπερνούν τις 2.500. Στην κορυφή βρίσκονται ο Δήμος Γρεβενών με 10.960 εγγραφές, ο Δήμος Μετεώρων με 9.849, ο Δήμος Κιλκίς με 9.577, ο Δήμος Αγρινίου με 8.414 και ο Δήμος Τρικκαίων με 7.428.
Το πρόβλημα, ωστόσο, δεν είναι μόνο πόσα ακίνητα διαθέτουν οι δήμοι, αλλά πόσα γνωρίζουν με ακρίβεια ότι διαθέτουν και σε ποια κατάσταση βρίσκονται. Πρόσφατα στοιχεία που δημοσιεύθηκαν στην «Καθημερινή» δείχνουν ότι, από περίπου 195.000 μοναδικά δημοτικά ακίνητα που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο, περίπου 120.000 δεν έχουν δηλωθεί στο Ε9. Πρόκειται για περισσότερα από έξι στα δέκα ακίνητα της συγκεκριμένης καταγραφής.
- 194.787 καταγραφές ακινήτων στους 332 δήμους της χώρας
- 120.000 εξ αυτών δεν έχουν δηλωθεί στο Ε9
- 25% των δημοτικών ακινήτων χαρακτηρίζεται άμεσα αξιοποιήσιμο
- 35% του οικιστικού αποθέματος της Ελλάδας δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία
- 12%-13% των κατοικιών είναι κενές
Η εικόνα αυτή δημιουργεί ένα σημαντικό διοικητικό και αναπτυξιακό κενό. Ένα ακίνητο που δεν είναι σωστά καταγεγραμμένο, με σαφή νομική, πολεοδομική και οικονομική ταυτότητα, είναι δύσκολο να αξιοποιηθεί, να ενταχθεί σε χρηματοδοτικό πρόγραμμα ή να αποτελέσει βάση για μια νέα επένδυση. Το ζήτημα αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία λόγω της στεγαστικής κρίσης. Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο επισημαίνει ότι περίπου 35% του οικιστικού αποθέματος στην Ελλάδα δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενώ περίπου 12% έως 13% του συνολικού αποθέματος είναι κενό. Το Ταμείο υπογραμμίζει την ανάγκη ενεργοποίησης του υποαξιοποιούμενου αποθέματος, παράλληλα με πολιτικές που ενισχύουν την προσφορά κατοικίας.
Αναπτυξιακή υποδομή
Στο ίδιο πλαίσιο, η BluPeak Estate Analytics υποστηρίζει ότι η ακίνητη περιουσία των δήμων δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται απλώς ως ένα σύνολο περιουσιακών στοιχείων, αλλά ως αναπτυξιακή υποδομή. Σύμφωνα με την ανάλυσή της, μόλις περίπου ένα στα τέσσερα δημοτικά ακίνητα μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα. Αυτό σημαίνει ότι η αξιοποίηση σημαντικού μέρους της υπόλοιπης περιουσίας προϋποθέτει προηγουμένως την επίλυση νομικών, πολεοδομικών, τεχνικών ή άλλων εκκρεμοτήτων.
Η πρόταση της εταιρείας στηρίζεται σε ένα πενταετές μοντέλο που περιλαμβάνει πέντε βασικούς άξονες: ψηφιακή αποτύπωση της δημοτικής περιουσίας, ενεργοποίηση κενών και υποαξιοποιούμενων ακινήτων, προσέλκυση επενδύσεων, δημιουργία συνθηκών εγκατάστασης νέων οικογενειών και συστηματική μέτρηση των αποτελεσμάτων. Η λογική είναι ότι η αξιοποίηση ενός ακινήτου μπορεί να λειτουργήσει ως αφετηρία μιας ευρύτερης αλυσίδας. Νέες κατοικίες μπορούν να ενισχύσουν την προσέλκυση κατοίκων, η αύξηση του πληθυσμού να δημιουργήσει ζήτηση για υπηρεσίες και επιχειρήσεις και η οικονομική δραστηριότητα να στηρίξει νέες θέσεις εργασίας.
Ψηφιακό μητρώο
Κεντρικό εργαλείο σε αυτήν τη διαδικασία είναι, σύμφωνα με την BluPeak, ένα ενιαίο ψηφιακό μητρώο ακινήτων, στο οποίο θα συγκεντρώνονται στοιχεία ιδιοκτησίας, πολεοδομικά, νομικά, οικονομικά και γεωχωρικά δεδομένα. Στόχος είναι οι δήμοι να αποκτήσουν μια ενιαία και επικαιροποιημένη εικόνα της περιουσίας τους και να μπορούν να αξιολογούν ποια ακίνητα είναι άμεσα αξιοποιήσιμα, ποια χρειάζονται παρεμβάσεις και ποια μπορούν να υπηρετήσουν στεγαστικούς, κοινωνικούς ή αναπτυξιακούς στόχους.
Το ζητούμενο, επομένως, δεν είναι απλώς να καταγραφεί η δημοτική περιουσία, αλλά να αποκτήσει κάθε δήμος μια πραγματική «ταυτότητα» για τα ακίνητά του. Να γνωρίζει τι διαθέτει, ποια ακίνητα μπορούν να αξιοποιηθούν και με ποιον τρόπο, αλλά και ποια εμπόδια πρέπει πρώτα να ξεπεραστούν.
Σε μια χώρα όπου η στεγαστική πίεση συνυπάρχει με τη δημογραφική συρρίκνωση και την αποδυνάμωση αρκετών περιοχών της περιφέρειας, η δημοτική ακίνητη περιουσία μπορεί να αποτελέσει μέρος της λύσης. Προϋπόθεση, όμως, είναι να περάσει από την αποσπασματική διαχείριση και την απλή κατοχή στην οργανωμένη καταγραφή, την αξιολόγηση και, τελικά, την παραγωγική αξιοποίηση.
Εφημερίδα Απογευματινή
