Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν οφείλεται τόσο στην έλλειψη κατοικιών όσο στην αδυναμία αξιοποίησης ενός μεγάλου μέρους του υφιστάμενου αποθέματος, επισημαίνει το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο στις εκθέσεις του για την ελληνική οικονομία και το χρηματοπιστωτικό σύστημα.
Σύμφωνα με την ανάλυση του ΔΝΤ, περίπου το 35% των κατοικιών στη χώρα δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, γεγονός που δημιουργεί σοβαρές στρεβλώσεις στην αγορά και επιτείνει το πρόβλημα προσιτής στέγασης, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα και τις τουριστικές περιοχές.
Υψηλό στεγαστικό κόστος
Το Ταμείο σημειώνει ότι η Ελλάδα εμφανίζει ένα παράδοξο φαινόμενο: πάνω από το 60% των νοικοκυριών διαθέτει ιδιόκτητη κατοικία χωρίς στεγαστικό δάνειο, ωστόσο το κόστος στέγασης παραμένει ιδιαίτερα υψηλό.
Όπως εξηγεί, βασικός λόγος είναι το παλαιό και ενεργειακά αναποτελεσματικό οικιστικό απόθεμα, σε συνδυασμό με τη χαμηλή επενδυτική δραστηριότητα στις ανακαινίσεις μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση.
Παράλληλα, σημαντικός αριθμός ακινήτων παραμένει εκτός αγοράς για χρόνια, είτε λόγω υψηλού κόστους ανακαίνισης είτε εξαιτίας πολεοδομικών, νομικών και κληρονομικών εκκρεμοτήτων. Το πρόβλημα επιβαρύνεται ακόμη περισσότερο από την κατακερματισμένη ιδιοκτησία και τη mismatch μεταξύ προσφοράς και ζήτησης ως προς την ποιότητα, το μέγεθος και τη γεωγραφική θέση των κατοικιών.
Το ΔΝΤ εντοπίζει επίσης πρόσθετες πιέσεις από τη βραχυχρόνια μίσθωση, την αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών, την εσωτερική μετανάστευση και τον αυξημένο αριθμό φοιτητών.
Τι λέει το ΔΝΤ για τα μέτρα της κυβέρνησης
Η έκθεση αναγνωρίζει ότι η κυβέρνηση έχει προχωρήσει σε παρεμβάσεις για την ανακούφιση των νοικοκυριών, όπως η επιστροφή ενοικίου, τα προγράμματα «Σπίτι Μου» για επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια και η απαλλαγή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές.
Ωστόσο, το Ταμείο προειδοποιεί ότι τα μέτρα αυτά έχουν κυρίως προσωρινό χαρακτήρα και ενδέχεται να οδηγήσουν σε περαιτέρω αύξηση τιμών και ενοικίων, καθώς ενισχύουν τη ζήτηση χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς κατοικιών.
Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στο πρόγραμμα επιστροφής ενοικίου, το οποίο το ΔΝΤ θεωρεί ότι πρέπει να στοχεύει αυστηρότερα στις ευάλωτες ομάδες και να συνοδεύεται από σαφές χρονοδιάγραμμα λήξης και επαναξιολόγησης, ώστε να αποφεύγονται δημοσιονομικές αποκλίσεις και στρεβλώσεις στην αγορά.
Παράλληλα, προτείνεται η σταδιακή κατάργηση της απαλλαγής ΦΠΑ στις νέες κατασκευές.
Golden Visa, Airbnb και μακροχρόνιες μισθώσεις
Το Ταμείο καταγράφει θετικά τα μέτρα που έχουν ληφθεί για τον περιορισμό της κερδοσκοπικής ζήτησης, όπως η αύξηση των ορίων επένδυσης για τη Golden Visa, η αυστηροποίηση του πλαισίου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τα φορολογικά κίνητρα για τις μακροχρόνιες ενοικιάσεις.
Ωστόσο, υπογραμμίζει ότι η αποτελεσματικότητα αυτών των παρεμβάσεων θα πρέπει να αξιολογείται διαρκώς, λαμβάνοντας υπόψη και τις επιπτώσεις στον τουρισμό.
Παράλληλα, γίνεται ειδική αναφορά στο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (MIDA), το οποίο θεωρείται εργαλείο περιορισμού της ασυμμετρίας πληροφόρησης στην αγορά.
Οι προτάσεις για τα κλειστά σπίτια και τα ενοίκια
Το ΔΝΤ εισηγείται μια συνολικότερη μετατόπιση της στεγαστικής πολιτικής προς την πλευρά της προσφοράς, με βασικό στόχο την επανένταξη ανενεργών κατοικιών στην αγορά.
Μεταξύ άλλων προτείνει την επέκταση και καλύτερη στόχευση των προγραμμάτων ανακαίνισης, ιδιαίτερα για ενεργειακές αναβαθμίσεις, καθώς και την επιβολή αντικινήτρων για τη διατήρηση κενών κατοικιών σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως ειδικούς φόρους.
Το Ταμείο εισηγείται ακόμη αλλαγές στο κληρονομικό δίκαιο και επιτάχυνση των διαδικασιών τακτοποίησης πολεοδομικών και νομικών εκκρεμοτήτων, ώστε περισσότερα ακίνητα να μπορέσουν να επιστρέψουν στην αγορά.
Παράλληλα, προτείνει μείωση της ελάχιστης διάρκειας μίσθωσης, ταχύτερη επίλυση διαφορών για καθυστερούμενα ενοίκια και εισαγωγή εγγυήσεων πληρωμής για ευάλωτους ενοικιαστές, με στόχο τη μείωση του ρίσκου για τους ιδιοκτήτες και την ενίσχυση των μακροχρόνιων μισθώσεων.
Πιο φιλόδοξα προγράμματα κοινωνικής κατοικίας
Στην έκθεσή του το ΔΝΤ ζητά πιο φιλόδοξες πολιτικές κοινωνικής κατοικίας, σε συνδυασμό με δημοσιονομικά ουδέτερα κίνητρα για την κατασκευή προσιτών κατοικιών σε περιοχές με αυξημένες στεγαστικές πιέσεις.
Το Ταμείο υπογραμμίζει ότι απαιτείται στενός συντονισμός στεγαστικής, κοινωνικής και ενεργειακής πολιτικής, ώστε τα μέτρα να είναι αποτελεσματικά χωρίς να επιβαρύνουν υπερβολικά τα δημόσια οικονομικά.
Οι ελληνικές αρχές, σύμφωνα με την έκθεση, συμφώνησαν ότι βασική προτεραιότητα πρέπει να είναι η αξιοποίηση του ανενεργού στεγαστικού αποθέματος, ενώ εμφανίζονται αποφασισμένες να επεκτείνουν τα προγράμματα κοινωνικής κατοικίας και τις πολιτικές επαναφοράς κλειστών ακινήτων στην αγορά.
Παράλληλα, επισημαίνεται ότι η νέα εθνική στεγαστική στρατηγική θα χαρτογραφήσει αναλυτικά τις ανάγκες ανά περιοχή και κατηγορία νοικοκυριών, ώστε τα επόμενα μέτρα να έχουν πιο στοχευμένο χαρακτήρα.
