ΤΟΥ ΚΩΣΤΑ ΤΣΑΧΑΚΗ
Η στεγαστική κρίση αναδεικνύεται σε ένα από τα κεντρικά ζητήµατα της κυβερνητικής ατζέντας ενόψει της ∆ιεθνούς Εκθεσης Θεσσαλονίκης, µε το οικονοµικό επιτελείο να επεξεργάζεται ένα νέο πακέτο παρεµβάσεων στην αγορά ακινήτων. Η µείωση της φορολογίας στα εισοδήµατα από ενοίκια, η παράταση των κινήτρων για την επιστροφή κλειστών κατοικιών στη µακροχρόνια µίσθωση, αλλά και η διατήρηση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στα νεόδµητα και του φόρου υπεραξίας 15% βρίσκονται στο τραπέζι. Οι τελικές αποφάσεις αναµένεται να αποτυπωθούν στο πακέτο µέτρων που θα παρουσιάσει ο πρωθυπουργός στη ∆ΕΘ, µε βασικό ζητούµενο να ενισχυθεί η προσφορά κατοικιών και να περιοριστούν οι πιέσεις που δέχονται τα νοικοκυριά από την άνοδο των ενοικίων και των τιµών πώλησης. Το πρόβληµα, ωστόσο, είναι ότι µέχρι σήµερα τα µέτρα που έχουν εφαρµοστεί δεν έχουν καταφέρει να ανατρέψουν την εικόνα της αγοράς. Και αυτό ακριβώς αναδεικνύει η πρόσφατη µελέτη του Γραφείου Προϋπολογισµού του Κράτους στη Βουλή. H Ελλάδα διαθέτει µεγάλο αριθµό κατοικιών, αλλά ένα σηµαντικό τµήµα τους παραµένει ουσιαστικά εκτός αγοράς.
Ανάσα στους «µικρούς»
Στην κορυφή των κυβερνητικών σχεδιασµών βρίσκεται η περαιτέρω µείωση της φορολογίας των εισοδηµάτων από ακίνητα. Το επικρατέστερο σενάριο προβλέπει τη µείωση του εισαγωγικού συντελεστή από το 15% στο 9% για εισοδήµατα έως 10.000 ευρώ, έναντι του σηµερινού ορίου των 12.000 ευρώ. Η αλλαγή θα αφορά κυρίως τους «µικρούς» ιδιοκτήτες, οι οποίοι δεν είχαν ουσιαστικό όφελος από την προηγούµενη αναµόρφωση της φορολογικής κλίµακας. Από φέτος έχει ήδη θεσπιστεί ενδιάµεσος συντελεστής 25% για το τµήµα του εισοδήµατος από 12.000 έως 24.000 ευρώ, αντί του 35% που ίσχυε προηγουµένως. Η συγκεκριµένη παρέµβαση έδωσε µεγαλύτερη φορολογική ανάσα στους ιδιοκτήτες µε υψηλότερα έσοδα από µισθώµατα, δεν επηρέασε όµως την κατώτερη κλίµακα, όπου ο συντελεστής παρέµεινε στο 15%. Η νέα µείωση στο 9% έχει εποµένως διπλό στόχο. Από τη µία πλευρά, να περιορίσει τη φορολογική επιβάρυνση των µικρών ιδιοκτητών και, από την άλλη, να λειτουργήσει ως κίνητρο για τη δήλωση των πραγµατικών εισοδηµάτων από ενοίκια. Στο οικονοµικό επιτελείο εκτιµούν παράλληλα ότι ένα χαµηλότερο φορολογικό βάρος θα µπορούσε να αφήσει µεγαλύτερο περιθώριο στους ιδιοκτήτες για συντήρηση και ανακαίνιση των ακινήτων τους, ενισχύοντας σταδιακά την προσφορά κατοικιών. Το κρίσιµο ερώτηµα, ωστόσο, είναι εάν η φορολογική ελάφρυνση θα µεταφραστεί πράγµατι σε χαµηλότερα ενοίκια ή εάν θα απορροφηθεί κυρίως από τους ιδιοκτήτες. Κι αυτό, καθώς τα στοιχεία των φορολογικών δηλώσεων του 2025, που αφορούν τα εισοδήµατα του 2024, αποτυπώνουν µε χαρακτηριστικό τρόπο την απόσταση µεταξύ των δηλωµένων και των πραγµατικών µισθωµάτων.
Η µέση δηλωµένη µηνιαία δαπάνη ενοικίου για κύρια κατοικία έφθασε το 2024 στα 244 ευρώ, από 211 ευρώ το 2023, 202 ευρώ το 2022, 194 ευρώ το 2021 και 188,8 ευρώ το 2020. Η αύξηση µέσα σε ένα χρόνο ανήλθε σε 15,6%, εξέλιξη που συνδέεται τόσο µε την άνοδο των µισθωµάτων όσο και µε την ενίσχυση των ελέγχων και των µηχανισµών διαφάνειας. Ακόµη µεγαλύτερη ήταν η αύξηση στις φοιτητικές κατοικίες. Η µέση δηλωµένη µηνιαία δαπάνη αυξήθηκε από 172,6 ευρώ το 2023 στα 244 ευρώ το 2024, καταγράφοντας άνοδο άνω του 41%.
Τα ποσά αυτά, πάντως, εξακολουθούν να απέχουν αισθητά από την πραγµατική εικόνα της αγοράς, ιδιαίτερα στα µεγάλα αστικά κέντρα. Στην Αττική, η εξεύρεση κατοικίας 50 έως 70 τετραγωνικών µέτρων µε ενοίκιο κάτω από 500 ευρώ αποτελεί πλέον εξαίρεση, ενώ σε αρκετές περιοχές της Αθήνας ένα διαµέρισµα περίπου 70 τετραγωνικών µέτρων κινείται στην περιοχή των 750-800 ευρώ. Για νεόδµητα ή πλήρως ανακαινισµένα ακίνητα τα µισθώµατα µπορούν να προσεγγίσουν ή και να ξεπεράσουν τα 1.000 ευρώ τον µήνα.
Φόκους σε απαλλαγές
∆εύτερος βασικός άξονας των παρεµβάσεων είναι η παράταση του φορολογικού κινήτρου για τους ιδιοκτήτες που θα επιστρέψουν κλειστές κατοικίες στη µακροχρόνια µίσθωση. Το υφιστάµενο καθεστώς προβλέπει πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήµατος για τρία χρόνια για όσους διαθέσουν στην αγορά ακίνητο που παρέµενε κλειστό ή χρησιµοποιούνταν αποκλειστικά για βραχυχρόνια µίσθωση και το εντάξουν στη µακροχρόνια µίσθωση.
Σύµφωνα µε τον κυβερνητικό σχεδιασµό, το µέτρο εξετάζεται να παραταθεί έως τις 31 ∆εκεµβρίου 2027, ώστε να δοθεί περισσότερος χρόνος στους ιδιοκτήτες να αξιοποιήσουν το κίνητρο. Για να ενεργοποιηθεί η απαλλαγή, το ακίνητο θα πρέπει να ήταν κενό για τουλάχιστον τρία χρόνια ή να είχε διατεθεί αποκλειστικά µέσω βραχυχρόνιας µίσθωσης. Παράλληλα, δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τα 120 τετραγωνικά µέτρα, µε ειδική πρόβλεψη για οικογένειες µε περισσότερα παιδιά. Η µίσθωση πρέπει να αφορά κύρια κατοικία και να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών. Εάν ο πρώτος µισθωτής αποχωρήσει πρόωρα, η απαλλαγή µπορεί να διατηρηθεί, υπό την προϋπόθεση ότι µέσα σε τρεις µήνες θα συναφθεί νέα τριετής µίσθωση. Το οικονοµικό όφελος δεν είναι αµελητέο. Ιδιοκτήτης που εισπράττει 700 ευρώ τον µήνα έχει ετήσιο εισόδηµα 8.400 ευρώ από το ακίνητο. Με συντελεστή 15%, ο φόρος ανέρχεται σε 1.260 ευρώ ετησίως. Η τριετής απαλλαγή µεταφράζεται έτσι σε όφελος 3.780 ευρώ, πριν συνυπολογιστούν τυχόν υψηλότεροι συντελεστές που θα ίσχυαν για µεγαλύτερα εισοδήµατα.
Στον «πάγο» ξανά
Επιπλέον, η κυβέρνηση εξετάζει την παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στην πρώτη πώληση νεόδµητων ακινήτων για ακόµη ένα ή δύο χρόνια. Παράλληλα, εξετάζεται η διατήρηση της αναστολής του φόρου υπεραξίας 15% στις πωλήσεις ακινήτων. Η επιλογή για τον ΦΠΑ συνδέεται µε την ανάγκη να µην αυξηθεί περαιτέρω το κόστος απόκτησης µιας νέας κατοικίας, σε µια περίοδο κατά την οποία η προσφορά παραµένει περιορισµένη και το κατασκευαστικό κόστος έχει αυξηθεί σηµαντικά.
Ο ΦΠΑ δεν αφορά όλες τις αγοραπωλησίες ακινήτων. Αφορά την πρώτη παράδοση νεόδµητων οικοδοµών από κατασκευαστές ή επιχειρήσεις που ανεγείρουν ακίνητα µε σκοπό την πώληση, πριν από την πρώτη εγκατάσταση ή χρήση τους. Αντίθετα, στις µεταπωλήσεις παλαιότερων ακινήτων εφαρµόζεται ο φόρος µεταβίβασης, µε βασικό συντελεστή 3%.
Η επαναφορά του 24% θεωρείται από παράγοντες της αγοράς ότι θα µπορούσε να επιβαρύνει σηµαντικά το τελικό κόστος των νέων κατοικιών και να λειτουργήσει αποτρεπτικά για την υλοποίηση νέων οικοδοµικών έργων. Το πρόβληµα γίνεται µεγαλύτερο, επειδή η Ελλάδα δεν διαθέτει σήµερα επαρκή ροή νέων κατοικιών. Η οικοδοµική δραστηριότητα έχει ανακάµψει σε σχέση µε τα χρόνια της κρίσης, όµως η επένδυση σε κατοικίες εξακολουθεί να βρίσκεται χαµηλότερα από τα επίπεδα που απαιτούνται για την κάλυψη της ζήτησης.
∆ιαφορετική είναι η επίδραση του φόρου υπεραξίας, ο οποίος αφορά τον πωλητή και όχι τον αγοραστή. Η επαναφορά του φόρου δεν σηµαίνει κατ’ ανάγκην αυτόµατη αύξηση των τιµών. Η επίδρασή του εξαρτάται από τις συνθήκες της αγοράς και από το κατά πόσο ο πωλητής µπορεί να µετακυλίσει την επιβάρυνση στην τελική τιµή.
Σε µια αγορά υψηλής ζήτησης, ένα µέρος του κόστους µπορεί να επιχειρηθεί να ενσωµατωθεί στην τιµή πώλησης. Σε µια πιο αδύναµη αγορά, είναι πιθανότερο να απορροφηθεί από τον πωλητή. Περισσότερο άµεση µπορεί να είναι η επίδραση στις ίδιες τις συναλλαγές. Η επαναφορά του φόρου ενδέχεται να οδηγήσει ορισµένους ιδιοκτήτες στην αναβολή µιας πώλησης, περιορίζοντας περαιτέρω τη διαθέσιµη προσφορά.
Πέντε προτάσεις για να πέσουν οι τιµές
Η µελέτη του Γραφείου Προϋπολογισµού του Κράτους στη Βουλή προτείνει ουσιαστικά µια στρατηγική που κινείται στην ίδια κατεύθυνση µε τον κυβερνητικό σχεδιασµό, αλλά διευρύνει σηµαντικά το πεδίο των παρεµβάσεων.
*Πρώτον, προτείνει την επιτάχυνση της επίλυσης κληρονοµικών και κτηµατολογικών εκκρεµοτήτων. Ακίνητα που παραµένουν εγκλωβισµένα λόγω ιδιοκτησιακών διαφορών ή εκκρεµοτήτων δεν µπορούν να αξιοποιηθούν από την αγορά.
*∆εύτερον, προτείνει ισχυρότερα φορολογικά κίνητρα για τις µακροχρόνιες µισθώσεις, ώστε να καταστεί οικονοµικά ελκυστικότερη η διάθεση ενός ακινήτου σε µόνιµο ενοικιαστή σε σχέση µε τη βραχυχρόνια µίσθωση.
*Τρίτον, δίνει έµφαση στις ανακαινίσεις. Πολλά από τα κλειστά ακίνητα δεν µπορούν να βγουν άµεσα στην αγορά επειδή βρίσκονται σε κακή κατάσταση ή απαιτούν σηµαντικές ενεργειακές παρεµβάσεις.
*Τέταρτον, προτείνει παρεµβάσεις στη βραχυχρόνια µίσθωση, ειδικά στις περιοχές όπου η στεγαστική πίεση είναι µεγαλύτερη.
*Πέµπτον, προτείνεται η ενίσχυση των δηµόσιων επενδύσεων σε κοινωνική και προσιτή κατοικία, σε συνδυασµό µε ταχύτερες αδειοδοτήσεις, χαµηλότερο κατασκευαστικό κόστος και αλλαγές στις χρήσεις γης.
Ερχονται φορολογικές ελαφρύνσεις στο κόστος για την κατασκευή νέων κοινωνικών κατοικιών
Στη δηµιουργία ενός νέου πλαισίου φορολογικών κινήτρων για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών στρέφεται η κυβέρνηση, µε αιχµή τη µείωση του ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών. Το µέτρο εντάσσεται στο δεκαετές Εθνικό Σχέδιο για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035 και αποτελεί µέρος της προσπάθειας αντιµετώπισης της στεγαστικής κρίσης, χωρίς να περιοριστεί η οικοδοµική δραστηριότητα και το επενδυτικό ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων.
Στόχος είναι να κινητοποιηθούν ιδιώτες κατασκευαστές, επενδυτικά κεφάλαια και θεσµικοί επενδυτές, ώστε να αναπτυχθούν νέες κατοικίες που θα διατίθενται για µακροχρόνια µίσθωση σε προσιτές τιµές. Η µείωση του ΦΠΑ εξετάζεται ως ένα από τα βασικά εργαλεία για τον περιορισµό του κόστους κατασκευής και τη βελτίωση της οικονοµικής απόδοσης τέτοιων επενδύσεων.
Το ευρωπαϊκό πλαίσιο παρέχει τη δυνατότητα στα κράτη-µέλη να εφαρµόζουν µειωµένους συντελεστές ΦΠΑ στην κατασκευή και διάθεση κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής. Στο πλαίσιο αυτό, η ελληνική πλευρά εξετάζει ένα ειδικό καθεστώς, το οποίο θα συνδέει το φορολογικό όφελος µε συγκεκριµένες προϋποθέσεις, όπως ανώτατο ύψος ενοικίου και ελάχιστη διάρκεια µίσθωσης.
Το πακέτο κινήτρων θα µπορούσε να συνδυαστεί και µε άλλες φορολογικές ελαφρύνσεις, όπως προσωρινή µείωση ή απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ. Παράλληλα, αναµένεται να προβλεφθούν δικλίδες ώστε οι δικαιούχοι να τηρούν τους όρους για όλη την απαιτούµενη περίοδο. Πρόωρη πώληση, αλλαγή χρήσης ή µετατροπή της κατοικίας σε βραχυχρόνια µίσθωση θα µπορούσαν να οδηγούν σε επιστροφή του φορολογικού οφέλους.
Σηµαντικά στοιχεία για τον σχεδιασµό του ελληνικού µοντέλου προσφέρουν η Πορτογαλία και η Γαλλία. Στην Πορτογαλία εφαρµόζεται ΦΠΑ 6% για κατασκευές και ανακαινίσεις κατοικιών που προορίζονται για µακροχρόνια µίσθωση, έναντι κανονικού συντελεστή 23%, µε συγκεκριµένα όρια στα ενοίκια και υποχρεώσεις ως προς τη διάρκεια της µίσθωσης.
Στη Γαλλία, ο ΦΠΑ για την ενδιάµεση κατοικία ανέρχεται σε 10%, ενώ για τις αµιγώς κοινωνικές κατοικίες µπορεί να περιορίζεται στο 5,5%. Τα κίνητρα συνοδεύονται από εισοδηµατικά κριτήρια για τους ενοικιαστές, ανώτατα όρια µισθωµάτων και υποχρέωση χρήσης των ακινήτων ως κύριας κατοικίας.
Κοινός παρονοµαστής των δύο µοντέλων είναι η σύνδεση της φορολογικής ελάφρυνσης µε µακροχρόνιες δεσµεύσεις.
Εφημερίδα «Κυριακάτικη Απογευματινή»
