Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων καλούνται να αποφασίσουν μέχρι το τέλος του έτους αν θα διαθέσουν τα σπίτια τους στη μακροχρόνια μίσθωση, αξιοποιώντας το ισχυρό φορολογικό κίνητρο που προβλέπει απαλλαγή των ενοικίων από τον φόρο εισοδήματος για 36 μήνες. Η ισχύουσα ρύθμιση καλύπτει σήμερα μισθώσεις που θα συναφθούν έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026, χωρίς μέχρι στιγμής να υπάρχει νομοθετημένη παράταση για το 2027.
Στενά περιθώρια
Το περιθώριο για τους ενδιαφερόμενους δεν είναι πλέον μεγάλο. Από τη στιγμή που απαιτείται να ελεγχθεί το φορολογικό ιστορικό του ακινήτου, να ολοκληρωθούν τυχόν εργασίες, να βρεθεί μισθωτής και να υποβληθεί σωστά η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στην ΑΑΔΕ, όσοι θέλουν να αξιοποιήσουν το μέτρο δεν έχουν λόγο (και περιθώριο) να περιμένουν τις τελευταίες ημέρες του Δεκεμβρίου.
Η ανάγκη για αύξηση της προσφοράς κατοικιών παραμένει, άλλωστε, έντονη. Η ΕΛΣΤΑΤ κατέγραψε τον Ιούνιο του 2026 ετήσια αύξηση 10,6% στην ομάδα «Στέγαση» του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, ενώ η Τράπεζα της Ελλάδος υπολόγισε ότι οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 7,8% το 2025. Τα στοιχεία αυτά αποτυπώνουν το περιβάλλον υψηλών πιέσεων στην αγορά κατοικίας, μέσα στο οποίο εφαρμόζεται και το συγκεκριμένο φορολογικό κίνητρο.
- 120 τ.μ. το όριο εμβαδού των κατοικιών που αφορά η απαλλαγή, με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο των τρίτεκνων-πολύτεκνων μισθωτών
- 15% η ελάχιστη φορολόγηση για εισοδήματα από ακίνητη περιουσία έως 12.000 €
Το μέτρο προβλέπει ότι για τους πρώτους 36 μήνες δεν φορολογείται το εισόδημα φυσικών προσώπων από τη μακροχρόνια εκμίσθωση κατοικίας, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Η σύμβαση πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών και να έχει συναφθεί από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι ένας ιδιοκτήτης που έχει ένα διαμέρισμα κλειστό επί σειρά ετών μπορεί να εξετάσει την ένταξή του στο μέτρο, εφόσον η εικόνα αυτή αποτυπώνεται σωστά στις φορολογικές δηλώσεις. Αντίστοιχα, μπορεί να ενταχθεί ιδιοκτήτης που είχε αξιοποιήσει το ακίνητο αποκλειστικά μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, εφόσον πληρούνται οι ειδικότερες προϋποθέσεις.
Ποιους αφορά
Η απαλλαγή αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ., με σημαντική πλέον προσαύξηση για μεγάλες οικογένειες: το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του μισθωτή πέραν των δύο. Έτσι, για μισθωτή με τρία εξαρτώμενα τέκνα το όριο διαμορφώνεται στα 140 τ.μ., με τέσσερα τέκνα στα 160 τ.μ. κ.ο.κ. Η προσαύξηση υπολογίζεται με βάση τα εξαρτώμενα τέκνα κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης. Η αλλαγή αυτή είναι σημαντική, καθώς διευρύνει το πεδίο εφαρμογής του μέτρου για μεγαλύτερες οικογένειες και δεν περιορίζει πλέον την απαλλαγή αποκλειστικά στην τυπική κατοικία έως 120 τ.μ.
Ο γενικός κανόνας είναι ότι η σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών. Υπάρχει όμως ειδική πρόβλεψη για ακίνητα που μισθώνονται για τουλάχιστον έξι συνεχόμενους μήνες, μία ή περισσότερες φορές, σε συγκεκριμένες κατηγορίες δημοσίων υπαλλήλων.
Συγκεκριμένα, η ειδική πρόβλεψη αφορά ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό φορέων της Γενικής Κυβέρνησης, εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης και ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας. Πρόκειται για ιδιαίτερα χρήσιμη πρόβλεψη κυρίως για ιδιοκτήτες σε περιοχές όπου υπάρχει εποχική ή υπηρεσιακή μετακίνηση εργαζομένων και η εξεύρεση μισθωτή για κλασική τριετή μίσθωση δεν είναι πάντοτε εύκολη.
Πότε αρχίζει
Εδώ χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή, καθώς υπάρχει μία λεπτομέρεια που μπορεί να επηρεάσει τον φορολογικό υπολογισμό. Η απαλλαγή καλύπτει εισόδημα για 36 μήνες και, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, το διάστημα αρχίζει από τον πρώτο μήνα μετά τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η σύμβαση. Η ΑΑΔΕ έχει επίσης διευκρινίσει ότι, για την εφαρμογή της ρύθμισης, ως ημερομηνία σύναψης λαμβάνεται κατ’ αρχήν η ημερομηνία που δηλώνεται στη σχετική εμπρόθεσμη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης.
Επομένως, η τελευταία ημέρα του 2026 δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως μία τυπική ημερομηνία, μέχρι την οποία ο ιδιοκτήτης μπορεί απλώς να έχει συμφωνήσει προφορικά με τον ενοικιαστή. Η διαδικασία πρέπει να έχει ολοκληρωθεί με τρόπο που να πληροί τις φορολογικές προϋποθέσεις.
Διαδικασία
Για έναν ιδιοκτήτη που διαθέτει σήμερα κλειστό σπίτι, το πιο χρονοβόρο στάδιο μπορεί να μην είναι καν το μισθωτήριο.
– Πρώτα, χρειάζεται ο έλεγχος του φορολογικού ιστορικού. Στη συνέχεια πρέπει να διαπιστωθεί αν το ακίνητο είναι έτοιμο να κατοικηθεί. Σε ένα σπίτι που έχει μείνει κλειστό για χρόνια μπορεί να απαιτούνται εργασίες βαφής, υδραυλικές ή ηλεκτρολογικές επισκευές, επανασύνδεση παροχών, έλεγχος θέρμανσης και κλιματισμού, αντικατάσταση κουφωμάτων ή δαπέδων, ανακαίνιση μπάνιου ή κουζίνας και γενικότερες εργασίες λειτουργικής αποκατάστασης.
– Ακολουθεί η αναζήτηση ενοικιαστή: αγγελία, επισκέψεις, έλεγχος υποψηφίων, συμφωνία για το μίσθωμα και τους όρους και, τελικά, σύνταξη και υποβολή του ηλεκτρονικού μισθωτηρίου.
Γι’ αυτό και για όποιον θέλει να κινηθεί με ασφάλεια, το πρακτικό όριο δεν είναι η 31η Δεκεμβρίου. Είναι πολύ νωρίτερα. Ιδιοκτήτες που χρειάζονται εργασίες στο ακίνητο ή δεν έχουν ακόμη αναζητήσει μισθωτή, είναι σκόπιμο να αρχίσουν άμεσα, ώστε να υπάρχει χρόνος για απρόβλεπτες καθυστερήσεις.
Όφελος
Η απαλλαγή αφορά τον φόρο εισοδήματος από τα συγκεκριμένα ενοίκια και όχι τον ΕΝΦΙΑ ή κάθε άλλη δαπάνη που συνδέεται με την κατοχή και τη μίσθωση του ακινήτου. Από το φορολογικό έτος 2026, τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία φορολογούνται αυτοτελώς με νέα κλίμακα: 15% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ, 25% για το τμήμα από 12.000,01 έως 24.000 ευρώ, 35% από 24.000,01 έως 36.000 ευρώ και 45% για το υπερβάλλον εισόδημα.
Συνεπώς, το «έως 45%» που συχνά χρησιμοποιείται για να περιγραφεί το όφελος δεν σημαίνει ότι κάθε ιδιοκτήτης γλιτώνει 45% των ενοικίων του. Σημαίνει ότι το αντίστοιχο εισόδημα, εφόσον πληροί τις προϋποθέσεις της απαλλαγής, δεν επιβαρύνεται με τον φόρο εισοδήματος που θα προέκυπτε με βάση την ισχύουσα κλίμακα. Το πραγματικό όφελος εξαρτάται από το ύψος του εισοδήματος από ακίνητα και από την περίπτωση κάθε φορολογουμένου.
– Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης που εισπράττει 800 ευρώ τον μήνα από επιλέξιμη κατοικία μπορεί να έχει ακαθάριστα μισθώματα 28.800 ευρώ σε τρία χρόνια. Το ποσό του φόρου που θα εξοικονομηθεί δεν προκύπτει απλώς πολλαπλασιάζοντας το σύνολο των ενοικίων επί 45%, αλλά από την εφαρμογή της εκάστοτε φορολογικής κλίμακας στο εισόδημα που θα φορολογούνταν. Γι’ αυτό και ο ακριβής υπολογισμός πρέπει να γίνεται ανά περίπτωση.
Πότε χάνεται
Η απαλλαγή δεν είναι «λευκή επιταγή» για τρία χρόνια ανεξαρτήτως του τι θα συμβεί στο ακίνητο. Εάν μέσα στην τριετία το ακίνητο κενωθεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος κατά το οποίο κενώνεται. Αν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει σύμφωνα με τους ειδικούς κανόνες της ρύθμισης. Η νομοθεσία προβλέπει, πάντως, δυνατότητα συνέχισης της απαλλαγής για το υπόλοιπο διάστημα σε συγκεκριμένη περίπτωση επαναμίσθωσης ύστερα από μία κενή περίοδο. Αυτό είναι ένα ακόμη σημείο το οποίο χρειάζεται προσοχή για τους ιδιοκτήτες που σκέφτονται να αξιοποιήσουν το ακίνητο εναλλάξ με βραχυχρόνια και μακροχρόνια μίσθωση.
Η πρακτική «λίστα»
Πριν να προχωρήσει σε συμφωνία μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης καλό είναι να έχει ελέγξει ότι:
– το ακίνητο πληροί το κριτήριο της προηγούμενης κενής ή αποκλειστικά βραχυχρόνιας χρήσης,
– οι σχετικές δηλώσεις στην ΑΑΔΕ έχουν υποβληθεί εμπρόθεσμα,
– το εμβαδόν της κατοικίας εμπίπτει στο προβλεπόμενο όριο,
– η νέα μίσθωση πληροί την απαιτούμενη διάρκεια,
– δεν υπάρχει προηγούμενο μισθωτήριο που προκαλεί πρόβλημα ως προς την επιλεξιμότητα,
– το ηλεκτρονικό μισθωτήριο θα υποβληθεί σωστά και εμπρόθεσμα στην ΑΑΔΕ, και
– ο ιδιοκτήτης γνωρίζει πως τυχόν μεταγενέστερη αλλαγή χρήσης του ακινήτου μπορεί να επηρεάσει την απαλλαγή.
Εφημερίδα Απογευματινή
